Gazdasági Ismeretek | Tanulmányok, esszék » Juhászné Bíró Krisztina - Lakáspiac ma Magyarországon és Németországban

Nyíregyházi Főiskola Összehasonlító közgazdaságtan Lakáspiac ma Magyarországon és Németországban Juhászné Bíró Krisztina levelező A csoport 2003/2004-es tanév I. félév Németország ma A potsdami egyezménnyel 1945 nyarán olyan korábbi német keleti területeket, amelyek a Német Birodalom összterületének 25%-át tették ki és ahol annak lakossága 15 %-a élt, elszakítottak és nevezetesen a Szovjetunióhoz és Lengyelországhoz csatoltak. Tizenöt millió németet „áttelepítettek”, ill. részben a Szovjetunióba deportáltak A „maradék” Németországot - az Oderán és a Neissén innen - a második világháború négy szövetséges győztes hatalma (Egyesült Államok, Franciaország, Nagy Britannia, Szovjetunió) között négy megszállási övezetre osztottak fel. Nagy-Berlin mind a négy megszálló hatalom területévé vált. A három nyugati megszállási övezetből 1949-ben létrejött a Német Szövetségi Köztársaság. A

szovjet megszállási övezetből lett ugyancsak 1949-ben a Német Demokratikus Köztársaság. Berlin Nyugat-Berlinre és Kelet-Berlinre szakadt. 1948-ban külön-külön pénzreformot hajtottak végre. Létrejött a „DM” és az NDK-márka pénznemi és pénzügyi területe. Nyugat-Németországban Ludwig Erhard bevezette a szociális piacgazdaság modelljét, míg az NDK-ban a szovjet minta szerinti tervgazdasági modellt vezették be. 1961-ben felhúzták a „falat” és Németországot betonnal is kettéosztották. De a tulajdonképpeni kettéosztás már 1945 és 1949 között végbement. 1989. november 9-én ledőlt a „berlini fal” Ez lett az NDK-ban - és ezzel egyszersmind Európában is - a reálisan létező szocializmus tényleges vége, miután Magyarországon már 1989 nyarán feltépték a „vasfüggönyt”. Az NDK politikai rendszerének összeomlásával 1989 őszén és 1990 tavaszán minden hatalmi viszony megváltozott. A Németh Szocialista Egységpárt

(SED, NSZEP) feladta hatalmi monopóliumát. Az NDK-állam rövid néhány hónapon belül teljesen és szinte önmagától felbomlott. A Német Szocialista Egységpárt a „Demokratikus Szocializmus Pártjává” (PDS) alakult át. Már 1990 tavaszán megalakultak az új pártok, amelyek megfeleltek a szövetségi köztársaságbeli pártoknak, s az újraegyesülés napján - 1990. október 3-án - zökkenőmentesen be is illeszkedtek azokba. Ezek a pártok a következők voltak: a Kereszténydemokrata Unió (CDU), a Német Szociáldemokrata Párt (SPD) és a Szabaddemokrata Párt (FDP). Több különböző ellenzéki csoportosulás is létrejött, mint például a „’90 Szövetség / Zöldek” párttá egyesült. 1990 március 18-án új „népikamara-választás” zajlott le, amely a „Szövetség Németországért” nevet nyerte el. Az SPD, a CDU, a ’90 Szövetség és a DSU új kormányt alakított, amelynek stratégiai célja az újraegyesülés, az

ökológiai-szociális piacgazdaság bevezetése, és a DM egységes pénznemmé tétele volt. Újraalakították az 1952-ben feloszlatott korábbi tartományokat - Brandenburgot, Mecklenburg-Előpomerániát, Szászországot, SzászAnhaltot és Türingiát -, mindegyiket új tartományi alkotmánnyal és kormánnyal. a „mégNDK-parlament” - folyamatosan konzultálva a német szövetségi kormánnyal és a német szövetségi parlamenttel - az alábbiakat vette határozatba:     az alkotmány megváltoztatását, a Varsói Szerződésből való kilépést, a Kölcsönös Gazdasági Segítség Tanácsából (KGST) való kilépést, az Odera-Neisse-határ végleges elismerését (közösen a német szövetségi parlamenttel) mint az újraegyesült Németország határát Lengyelországgal. Ezzel a „még-NDK” teljesen elszakadt a korábbi keleti integrációjától. A nyugati - az NSZKval való - integráció útjára lépett A második világháború utáni

időszak „átalakulása” transzformálódott a piacgazdasággá való átalakulás és a tervgazdaság megszüntetése felé irányuló fejlődéssé. Az új „még-NDK-parlament” módszeresen felszámolt minden korábbi NDK-struktúrát. Már 1990 nyár elején folyamatosan konzultált nyugatnémet tanácsadókkal. Máris beindult a mégNDK-ban a „nyugati piac” A „DM” - jóllehet még nem vezették be hivatalosan - a vezető pénznemmé vált. A parlament kinyilvánította, hogy a Német Szövetségi Köztársaság alkotmányának 23. cikkelye értelmében „csatlakozásként” óhajtja a német újraegyesülést. Ezzel a korábbi NDK 1990. október 3-án az „alkotmányhoz csatlakozott területté” vált Ezt - az egyesülés napjaként megjelölve - a két kormány közötti „államszerződéssel” rögzítették. Július 1-jén életbe lépett a két német részállam közötti államszerződés a „pénznemi, gazdasági és szociális unió”

létrehozására. Az NDK-márka, mint pénznem maradéktalan felváltása a DM-mel (ennek valamennyi konzekvenciájával együtt egy másik - a nyugatnémet pénzrendszer javára), a nyugatnémet bankok, takarékpénztárak és biztosítóintézetek hatalomra jutása, a „keleti piac” fölötti hatalom átvétele a nyugatnémet vállalatok és kereskedelmi óriások által - mindez végérvényesen megpecsételte a szocializmus sorsát német területen. A korábbi NDK-beli „keleti piac” jelentéktelenné zsugorodott, nem csekély kárára a korábbi keleti partnereknek, akik nem tudtak devizatartalékokat bevetni kemény DM-ben vagy dollárban. A német „DM-egység” éppúgy megpecsételte az újraegyesülést, mint annak idején 1948-ban a két külön pénzreform Németország végeleges gazdasági megosztását kétállamúsággá, annak elkerülhetetlen következményeivel együtt. A két német részállam 1990. október 3-án megtörtént állami és politikai

újraegyesülése logikus következménye volt a „DM-egységről” megkötött első államszerződésnek, míg a két német országfél mind a mai napig nem vált a legszorosabban vett gazdasági és társadalmi unióvá. A második világháború utáni városépítés A korszak jellegzetes vonása a népesség rendkívül gyors növekedése és koncentrálódása. Az előbbi azonban egyenetlenül megy végbe: Európában a 60-as években 1,1%, Afrikában viszont 3,2 % a népesség növekedésének üteme. Afrika, Ázsia és Dél-Amerika csupán egy évtized alatti (1960-70) népszaporulata meghaladja Európa lakosainak számát. Gyorsult a népesség foglalkozási viszonyainak változása, a falusi népesség jelentős részének a városokba való tömörülése. A városi lakosság aránya a földön fél évszázad alatt megduplázódott (az 1920. évi 19,4 %-ról 1970-ben 38,4 %-ra emelkedett, Nyugat-Európában pedig már a népesség 70%-a él a városokban. E folyamatot

egyúttal erőteljesebb agglomerálódás kíséri: 1970-re a világon 174 városnak volt egymilliónál több lakosa. A városodás jelentős városépítéssel jár: részben új városok építése, részben meglevők fejlesztése révén. Elsősorban jelentős lakásépítés megy végbe, és a vele kapcsolatos kommunális építkezések is meggyorsulnak (közlekedéssel és közműellátással kapcsolatos beruházások). Természetes, hogy a városfejlődés jellege, eredményessége a gazdasági lehetőségek, adottságok és a társadalmi-politikai célkitűzések tükrözője: tehát országonként eltérő. Az ipar és a lakosság agglomerálódása olyan mértékűvé vált, hogy helyenként a környezet és ezen belül különösen a városi környezet szennyeződése kritikussá vált. A nyugat-európai kapitalista országok városépítése A háborús károk helyreállítása mellett különösen élesen vetődött fel a lakástermelés növelésének

szükségessége. Majd a városépítést a továbbra is fokozódó városodás szükségleteinek kielégítése foglalkoztatja, amely egyrészt új városok létrehozásában, másrészt a meglevők fejlesztésében jelentkezik. A 70-es évekre a nyugat-európai országoknak többségében a városi lakosság meghaladja a 70%-ot: pl. Belgiumban 86,6 %, NSZK-ban 82,4 %, Svédországban 81,4%, Hollandiában 78%, Angliában 76,9%. Növekszik a nagyvárosok és a a városagglomerációk jelentősége: pl. 1970-re Párizsnak 9774000, Londonnak 7379000, Madridnak 3.146000, Rómának 2755000 lakosa van, a Ruhr-vidék agglomeráció lakossága már 1967-ben meghaladta a 10 milliót. A sérült városrészek újjáépítése csak elvétve csökkentette jelentősen a beépítés zsúfoltságát. Az újjáépítés egyúttal a közművek és főleg a közlekedési hálózat fejlesztésével, korszerűsítésével jár. A meglevő városok jelentősen terjeszkednek, magukba foglalva nagy

területeket messze a városhatáron túl is, a városból kivezető közlekedési artériák mentén az elővárosok hosszú láncolatát alkotva. Emellett a városi lakosság jelentős része avult, a XIX század embere bérkaszárnya-rengetegben él. Ezeknek a területeknek a rekonstrukciója, amely gyakran szanálást igényelt volna, nagyon kevés helyen indult meg. A történelmi városrészek védelme, újjáépítése a háború utáni városépítés új programja, megoldása még sok helyütt várat magára. A II: világháború után lassan és szerényen megindul az új városok építésének folyamata is, többnyire a nagyvárosok, metropolisok kisegítő lakó- vagy szatellitvárosai formájában. Emellett épülnek új városok fejlődő iparvidékeken is, új munkahelyek mellett, a régebbi iparvidékek múlt századbeli silány, barakkszerű lakott részei azonban fennmaradnak. Mind jelentősebb problémákat vet fel az ipar és a népesség halmozott tömörülése a

települések agglomerálódása, nem utolsósorban a közlekedés fejlődésének hatására. Ezzel tovább nőtt a környezet, a nagyvárosi környezet ökológiai egyensúlyának megbomlása. A víz, a talaj, a levegő szennyeződése, a zajártalmak és közlekedési balesetek növekedése a városi életkörülményeket az utóbbi évtizedekben nagyon lerontották. Ennek felismerése, a közvélemény nyomása helyenként a kormányzatokat cselekvésre késztette. Terület A Német Szövetségi Köztársaság területe ma 357.022 km2 Ennek 69,7%-a a korábbi szövetségi köztársaság területére és 30,3%-a a korábbi NDK-ra esik. Németország szövetségi állam, amely 16 tartományból áll. 11 „régi szövetségi tartományról” beszélünk - beleértve Berlin tartományt (Kelet-Berlint és Nyugat-Berlint)-, amelyeket röviden máig is NyugatNémetországnak nevezünk. Továbbá 5 új német szövetségi tartomány van, amelyeket KeletNémetországnak is hívnak, vagy

pedig a Németország alkotmányához „csatlakozott területnek”. Mindkét országrész sok nemzeti vagyont vitt be a német házasságba, ami az új köztársaságot nemcsak nagyobbá, hanem egészében véve gazdagabbá is tett. Sajnálatos módon nem publikáltak vagyonmérleget az újraegyesített Németországról. Csupán a „vagyonügynökség” (Treuhandgesellschaft) útján vált ismeretessé, hogy az államosított gazdaság termelőtőkéjének mintegy 80%-a nyugati vállalatokhoz „származott át”. Ami a területet illeti (az új köztársaság területéhez viszonyítva), a csatlakozott terület az alábbiakat hozta magával:  a mezőgazdaságilag művelt terület, rét-legelő és erdőterület 35,5%-át, mivel a hajdani NDK-ban nem volt annyi hegy, mint Nyugat-Németországban  55 millió jószágot, igen sok legelővel együtt, amelynek jó részét az Európai Unió nyomására ugaroltattak  Németország tavai területének több, mint 40%-át,

mert a síkvidéki MecklenburgElőpomeránia és Brandenburg két vizekben gazdag tartomány  nagy számú (több, mint 1200) tájvédelmi körzetet és nemzeti parkot  a szigetek területének kerek 70%-át, Németország két legnagyobb szigetével (Rügen és Usedom), s a több száz kilométeres Balti tengerpartot, ahol évente kereken 4 millió fő részére van férőhely szabadságának eltöltésére  közel 50 völgyzáró gátat és víztárolót, amelyek víztömege meghaladja az 1300 millió köbmétert  sok-sok csatornát és hajózó utat stb. Erre a néhány területadatra szemmel láthatóan szükség van a „csatlakozott területre” vonatkozólag, mert manapság Kelet-Németországot túl egyoldalúan „támogatásra szoruló területnek” állítják be - pedig csak gazdasági és társadalmi szempontból az, területi szempontból azonban semmiképp. Népsűrűség A népsűrűség Nyugat- és Kelet-Németországban igen különböző.

Nyugat-Németországban a népsűrűség jelenleg négyzetkilométerenként 270 fő (az azonos területen 1939-ben regisztrált 173 fővel szemben). A népsűrűség megállapodására Nyugat-Németországban nincs kilátás: ide vesz irányt majdnem minden áttelepülő, külföldi, menedékjogot kérő és menekült, mert itt a Kelet-Németországban való letelepedéssel szemben nagyobb gazdasági előnyöket remél és talál is. Kelet-Németországban jelenleg négyzetkilométerenként 142 fő él, az azonos területen 1950ben regisztrált 171 fővel szemben. Az 1989 évi rendszerváltozásig a szovjet megszállási övezetből, illetve az NDK-ból kb. 4-5 milliónyian települtek, illetve szöktek át NyugatNémetországba A „fal” és a magyar határok megnyitása után, 1989 és 1997 között kerek két millió keletnémet ment át Nyugat-Németországba, míg ugyanez idő alatt NyugatNémetországból a „csatlakozott területre” mindössze kereken nyolcszázezer fő

költözött át, zömmel volt keletnémet, illetve NDK-állampolgár. Ez - az 1989-as rendszerváltozás utáni óriási mértékű újszülöttszám-csökkenéssel együtt - azt eredményezte, hogy bizonyos vidéki térségek (pl. a lengyel és a cseh határon) „elnéptelenedtek”, elöregedtek KeletNémetországnak van olyan része, ahol ma kevesebb, mint 50 fő él egy négyzetkilométeren Ezek ideális vidékek lennének az „újra betelepítésre”, amit sajnos nem használunk ki. Németországban mindenütt óriási mértékben megváltozott a településszerkezet, elsősorban a közel 55 év alatt végbement jelentős bevándorlás folytán. Gettók is kialakultak Ma már Németországban egyetlen négyzetkilométernyi olyan terület sincs, amely ne lenne magántulajdonban, vagy kommunák, illetve az állam tulajdonában. 1985 óta a „földhiány” miatt 800%-kal nőttek az ingatlanárak. Lakosság A huszadik század végére Németország lakossága - a Német

Szövetségi Köztársaság jelenlegi területét tekintve - az 1939. évi 59 millió főről 1997- végéig kb 82,3 millió főre nőtt Jelenleg a lakosság 91%-a német és 9%-a még állampolgárságot nem nyert külföldi. A lakástámogatás modellje Németországban A támogatási rendszer főbb jellemzői Németországban az új lakástámogatási törvény (Eigenheimzulagengesetz) 1996. január 1-jén lépett hatályba. Az új támogatási rendszer minden, arra jogosult állampolgár számára azonos mértékű állami juttatást irányoz elő, amely támogatást a területileg illetékes pénzügyi igazgatóságok fizetnek ki a kedvezményezettek részére (nálunk e szervezetnek az APEG felel meg). Ezzel az új törvénnyel a korábbi szabályozás a személyi jövedelemadóról szóló törvény 10e §-a hatályát vesztette; az 1995. december 31 után épített vagy vásárolt lakások esetében a régi szabályozás elvesztette érvényességét. A változás lényege az,

hogy az állami hozzájárulás immár nem adójóváírás formájában, hanem effektív támogatásként kerül kifizetésre. Ez azt jelenti - szemben a régi személyi jövedelemadóról szóló törvény 10e §-ával -, hogy minden, arra jogosult építkező, illetve lakásvásárló - éves jövedelmétől függetlenül - ugyanolyan mértékű támogatásban részesül. Az állami juttatás nagysága előre meghatározott. A támogatás igénybevételéhez azonban az igénylőnek bizonyos éves jövedelemhatárt nem szabad meghaladnia. Az alaptámogatás mértéke egy saját használatú új ingatlan esetében az ingatlan építése vagy vásárlási költségeinek 5%-a telekárat is beleértve -, de maximum 5000 DEM. Az állam az alaptámogatást nyolc éven keresztül nyújtja. Az alaptámogatás mértéke egy saját célra szolgáló használt ingatlan esetében az ingatlan bekerülési (vásárlási) értéknek 2,5%-a, de maximálisan 2500 DEM, szintén nyolc éven keresztül.

Az építkezők és az ingatlanvásárlók a nyolcéves támogatási időszak alatt gyermekenként és évente 1500 DEM összegű gyermekpótlékot (családi támogatást) kapnak. Ennek feltétele, hogy a gyermek a támogatási időszak alatt a háztartáshoz tartozzon és részére családi pótlékot folyósítsanak, vagy utána az igénylő adójóváírást vehessen igénybe. A később született gyermekek esetében szintén jár a gyermekpótlék, de csak a hátralévő támogatási időszak végéig. Egy kétgyermekes család abban az esetben, ha egy új ingatlant szerez meg, összesen 64.000 DEM támogatásban részesülhet, ha használt ingatlant vásárol, akkor 44.000 márka támogatásra jogosult. A saját használatú családi házba vagy lakásba való beköltözés előtt felmerülő finanszírozási költségek - mint például a damnum (levonás), vagy az építkezési időre felmerülő kamatköltségek - egy különkiadási általány formájában jóváírhatók,

ennek mértéke 3500 DEM. Ez a különkiadási általány a személyi jövedelemadó éves bevallása során a teljes bevételből levonható. A saját használatú családi házba vagy lakásba való beköltözés előtti előzetes fenntartási felújítási ráfordításokat 22.500 DEM összegig külön kiadásként le lehet vonni Az említett támogatáson felül további juttatásban részesülnek azok az építkezők, akik a házépítésnél környezetbarát megoldásokat alkalmaznak. A lakástámogatás feltételei Minden állampolgár csak egyszer veheti igénybe ezt az alaptámogatást:  új, saját használatú ingatlan (öröklakás/családiház) felépítéséhez, megvásárlásához  használt ingatlan saját használatra történő megvásárlásához, vagy  a meglévő, saját használatú lakás felújításához, kibővítéséhez. Házastársak két objektumra vehetik igénybe az alaptámogatást, de azzal a megkötéssel, hogy egyidejűleg nem ugyanarra

az ingatlanra használják fel, illetve két ingatlan esetén: azok nem állhatnak térbeli kapcsolatban egymással. A házasságban élők esetében a házastárstól való lakásvásárlásra nem lehet alaptámogatást igényelni. Az élettársi viszonyban élő partnerek is alapvetően hasonló elbánásban részesülnek, mint a házasságban élők, azzal a különbséggel, hogy ők a közös tulajdonban lévő ingatlanra egyszerre is igényelhetik az alaptámogatást, azonban csak az igénylőt a közös tulajdonból megillető rész erejéig. Ez azt jelenti, hogy az élettársak együttesen maximálisan 5000 DEM (használt ingatlan esetében 2500 DEM) összegű támogatást kaphatnak évente. Közös gyermek esetében a gyermekek után járó támogatást egyenként csak a fele összegig kapják. Ha a saját lakás támogatásának feltétele a nyolcéves támogatási időszak alatt megszűnik (például az ingatlan eladása, vagy a lakóhely megváltoztatása miatt), akkor ezt a

támogatást egy következő ingatlanra tovább lehet vinni, azzal a megkötéssel, hogy az állam a támogatást csak a fennmaradó támogatási időszak végéig nyújtja. A támogatási igények esetleges átfedése esetén (az első, illetve az azt követő ingatlan vonatkozásában) a következő ingatlan csak az előző lakás vagy ház utolsó támogatási évének lejárata után támogatható. Példával illusztrálva ez a következőképpen értendő a gyakorlatban Adott család történetesen 1996-tól kezdődően kapja meg a lakásépítési támogatást, a saját használatú új családi házára, ám 1998 szeptemberében elköltözik egy másik városba, és ott vásárol egy saját öröklakást. Az első ingatlan támogatása az 1996-tól 1998 végéig terjedő időszakra vonatkozik. 1999-től kezdődően a következő lakás, illetve ház esetében folytatódhat a támogatás, de maximálisan csak 2003-ig. Döntő szempont: az ingatlan saját lakóhely céljára való

hasznosítása Az építkezők, illetve az öröklakást vásárlók a támogatást csak olyan évekre igényelhetik, amely években az ingatlant állandó lakóhely céljára használják. Ha például egy lakást csak megvásároltak, de nem költöztek be - készenlétben tartják -, akkor nem valósul meg állandó lakóhely céljára való hasznosítása, tehát nem vehető igénybe rá a támogatás. Ezzel szemben, az állandó lakóhely céljára való hasznosítás megvalósul, ha egy megvásárolt vagy felépített ingatlant tulajdonosa egy hozzátartozónak (családtagnak) állandó lakóhely céljából ingyenesen átengedi. Hozzátartozónak számít lényegében minden rokonságban álló személy, a házastárs, de még a jegyespár is. Példának okáért: ha a szülő megvásárol egy apartmant valamelyik egyetemi városban, és ezt az ingatlant az ott egyetemre járó gyermekének ingyenesen átengedi, igényt tarthat az alaptámogatásra. Ugyanakkor azonban a gyermek

után járó támogatás ebben az esetben már nem igényelhető, hiszen a gyermek nem él a támogatásra jogosult háztartásában. Hétvégi ház vagy nyaraló vásárlása, építtetése a törvény szerint természetesen nem támogatható. Meddig tekintendő újnak az „új ingatlan”? Amint már említettem, egy állandó lakóhely céljára szolgáló új öröklakás vagy családi ház építésére, megvásárlására nyolc éven keresztül, maximálisan évente 5000 DEM összegű alaptámogatás vehető igénybe. Új ingatlanról, illetve egy új ingatlan megszerzéséről akkor beszélhetünk, ha az a végleges befejezését követő második év végéig megvásárlásra kerül, tehát egy ingatlan végleges befejezését követően további két teljes évig tekinthető újnak. Példának okáért: ha egy új lakás vagy ház 1996-ban készült el véglegesen, akkor új ingatlanként való támogatása csak abban az esetben lehetséges, ha a vásárlás 1998 végéig

megtörtént. Ha a vásárlásra csak 1999-ben, vagy később kerül sor, akkor az ingatlan megszerzését csak a használt ingatlanra vonatkozó feltételekkel lehet alaptámogatásban részesíteni. Ingatlanbővítés, - átépítés Egy ingatlan kibővítése, vagy átalakítása (például a tetőtér beépítése) is alapvetően támogatható, ha az új lakótér kialakítása a már saját célra használt lakás esetében történik, és ugyanúgy állandó lakóhely céljára készül. Az ingatlan bővítése, vagy átépítése is, hasonlóan a használt ingatlanok vásárlásának esetéhez, maximálisan 2500 DEM összeggel, nyolc éven keresztül támogatható. Azzal a megkötéssel, hogy a kifizetésre kerülő támogatás és a gyermekpótlék összege együttesen a nyolcéves támogatási időszak alatt nem haladhatja meg a teljes beruházás költségét (az ingatlan kibővítésének, vagy átépítésének költségét). Leírható kapcsolódó költségek Bizonyos

ráfordítások, amelyek az ingatlan első használatbavételéig (a beköltözési) felmerültek, leírhatók az éves személyi jövedelemadóból, egy különkiadási általány formájában. Ezen költségek érvényesíthetőségének mértékét az állam az új ingatlant építőknél, vagy vásárlóknál 3500 márkában határozta meg, függetlenül attól, hogy mennyi volt a ténylegesen felmerült költség (damnum - levonás -,illetve az építkezés idejére felmerült kamatok stb.) Másképp alakul az összeg egy használt ingatlanba való beköltözés esetében, ahol a beköltözés előtt felmerült - például renoválási, javítási - költségeket lehet érvényesíteni. Ezeket, az előzetesen felmerült különkiadási általány mellett, 22.500 DEM mértékig lehet külön ráfordításként levonni, azzal a feltétellel, hogy ezen kiadások igazolandók. Társtulajdonosok esetében a különkiadási általányt, illetve a ráfordítási költségeket

természetesen nem lehet duplán érvényesíteni, hanem csak a tulajdoni viszonyok arányában. Jövedelemhatárok Mind a támogatás, mind az előzetes költségek érvényesíthetőségének lehetősége a jövedelemtől függ. A támogatási igény elbírálásánál kétévi jövedelem összegét veszik figyelembe: azon évét, amelyikben a támogatás iránti kérelem benyújtására sor került, és az azt megelőző évét. Csak azok jogosultak a támogatásra, akiknek a kétévi jövedelme összesen nem haladja meg a 240.000 márkát (egyedülállók esetében), illetve a 480000 márkát (házastársak esetében). A jövedelmet tehát csak egyszer, az igény benyújtásakor kontrollálják, nem folyamatosan az egész nyolcéves futamidő alatt. Ezen jövedelemhatárok későbbi átlépése nem befolyásolja a támogatást, azaz nem vonja maga után a támogatás megvonását. Az ökológiai előírásoknak megfelelő építkezések támogatása Bár az ökológiai

támogatás elnyeréséről az 1999-ben építkezők már lekéstek - mert azokat az építkezéseket és vásárlásokat támogatták csak, amelyek 1999. január 1-je előtt befejeződtek -, érdemes megemlíteni, hogy mit is támogatott az állam és mennyivel. Azon ráfordításokat, amelyeket a napenergiával működő berendezések, melegszivattyúk és melegvisszanyerő berendezések installálására fordítottak - mind az új, mind a használt ingatlanok esetében - támogathatók voltak. A támogatás mértékét a ráfordítások 2 százalékában, de maximálisan évi 500 márkában határozták meg, nyolcéves időszakra. Egy alacsony energiafelhasználású új ház építése esetében - amelynél a hőenergiafelhasználási szükséglet minimum 25%-kal alacsonyabb volt az 1994. évi hővédelmi rendeletben meghatározottnál - , a külön támogatás mértéke évente 400 márka volt, szintén nyolc éven keresztül. E kétfajta különtámogatás azonban nem volt

igénybe vehető az ingatlanok bővítése és átépítése esetében. Technikai jellegű kérdések Ha az építkező vagy vásárló beköltözött, és minden egyéb feltételnek megfelel, akkor a lakóhelye szerinti pénzügyi igazgatóságon kérelmezheti a támogatást. A kérelmet egyszer kell benyújtani az egész támogatási időszakra, ezután minden automatikusan folyik. Ha esetleg a támogatási időszak alatt változások történnek (például megnövekedett a család), akkor ezt pótlólag be kell jelenteni, és a változások csak ezt követően kerülnek figyelembevételre. A teljes éves támogatási összeges egy évben egyszer, március 15-én írják jóvá. Az első támogatási évre a jóváírás a támogatási igény elfogadása után, egy hőnapon belül kerül jóváírásra. Illusztráció A példabeli családnak két gyermeke van, és 80.000 márka éves jövedelemmel rendelkezik Új családi házat építenek 400.000 DEM értékben, és a ház

elkészültét követően beköltöznek Az őket megillető kedvezmények: Alaptámogatás: Gyermekpótlék: Összesen: 40.000 DEM 24.000 DEM 64.000 DEM Az összeget elosztva a nyolcéves támogatási időszakra, ez évi 8000 márkát tesz ki. Ehhez jön még a személyi jövedelemadóból levonható, a beköltözés előtt felmerülő költségek (a különkiadás általány) leírásának lehetősége 3500 DEM értékben (ez az összeg, példának okáért, 30%-os személyi jövedelemadó mellet, további 1050 márka megtakarítást eredményez a beköltözés évében). Második példánkban tételezzük fel, hogy az adott családnak két gyermeke van, és szintén 80.000 márka éves jövedelemmel rendelkezik Használt családi házat vásárol 300000 DEM értékben. Ebben az esetben a támogatás a következőképpen alakul: Alaptámogatás: Gyermekpótlék: Összesen: 20.000 DEM 24.000 DEM 44.000 DEM Az összeget elosztva a nyolcéves támogatási időszakra, évi 5500

márka támogatás az eredmény. Tételezzük most fel, hogy a beköltözés előtt a használt ingatlan felújításra kerül, 40.000 márka értékben. Ebből 22500 márkát a család leírhat a személyi jövedelemadójából (ez az összeg 30%-os személyi jövedelemadó-kulcs mellett, további 6750 DEM megtakarítást tesz lehetővé a beköltözés évében). Itt is érvényes továbbá a beköltözés előtt felmerülő költségek leírásának lehetősége 3500 DEM értékben (szintén 30%-os személyi jövedelemadót feltételezve, ez további 1050 márka megtakarítást tesz lehetővé a beköltözés évében). Kilátások Németországban a várható 2000. évi adóreform kapcsán változtatásokat terveznek bevezetni a jelenlegi lakástámogatási koncepción. A változások a következő főbb pontokat érintenék:  Az állam el akarja törölni az adójóváírás lehetőségét: a ráfordítási költségek (a 3500/22.500 DEM összegek érvényesíthetőségének

lehetőségét)  továbbá csökkenteni akarja a jövedelemhatárokat a jelenlegi évi 120.000 DEM/240.000 márkás jövedelmi szintről 80000 DEM/160000 DEM (egyedülállók/házastársak) összegre. Az adóreform kapcsán tervezett változtatások - a szakértők véleménye szerint - tovább csökkenthetik az amúgy is csökkenő lakásépítési kedvet. A német lakásvásárlókat megillető kedvezmények Új ingatlan Használt ingatlan A beruházási költség 5%-a, A beruházási költség 2,5%-a, Alaptámogatás de maximum 5000 DEM de maximum 2500 DEM támogatás évente, nyolc éven támogatás évente, nyolc éven keresztül keresztül 1500 DEM gyermekenként Gyermekpótlék A beköltözés előtt felmerülő A különkiadási általány leírásának lehetősége az adóalapból 3500 DEM-ás összegben (például a felmerülő költségek kamatköltségekre). A beköltözés előtt felmerült ráfordítások (felújítási, javítási költségek) leírásának

lehetősége az adóalapból 22.500 DEM összegben. Napenergiával működő berendezések esetében a beruházás Az ökológiai előírásoknak költségeinek 2%-a, de maximum évi 500 DEM (nyolc évig). megfelelő építkezések Alacsony energiafelhasználású új ház építése esetén évi 400 DEM (nyolc évig). Európai kitekintés (Németország, Építőipari termelési értéke: 220 milliárd Euro) A német építőipar mélyrepülése töretlen iramú. A szövetségi statisztikai hivatal adatai alapján megállapítható, hogy az év végétől egyenletes az ágazat zsugorodása: 2001 dec. 2002 jan. 2002 febr. Vállalkozások, üzemek száma 10.840 10.725 10.641 Alkalmazottak 1000 főben 554 518 503 A német építőipar termelési indexe egyelőre nem sejteti az elhúzódó recesszió végét. Év Hónap Érték 1995=100 2002 2002 2001 2001 2001 2001 2001 2001 2001 2001 február január december november október szeptember augusztus július június május 56,9

50,8 59,0 87,1 96,1 87,8 87,6 90,1 85,3 90,4 Előző év azonos hónapjához mért változás %-ban -2,2% -5,2% -9,2% -5,2% 4,2% -7,4% -4,6% -0,9% -4,4% -12,2% április 77,4 -8,4% 2001 március 74,1 -14,7% 2001 február 58,2 -17,3% 2001 január 53,6 -8,4% 2001 Csökken a megrendelt lakásépítések száma. Külföldiek aránya Bécsben és Berlinben Bécs Berlin Összlakosság Ebből külföldi Összlakosság Ebből külföldi % % 1.632592 296.575 18,2 1996 1.623878 293.002 18,0 1997 1.619251 293.073 18,1 1998 1.635392 292.600 17,9 1999 1.884045 367.648 19,5 3.382169 434.268 12,8 2000 Forrás: Bécs/MA 14 Népesség-nyilvántartó + Rendőrségi nyilvántartás Berlin/Berlin Tartományi Statisztikai Hivatal 2002 A német háztartások megoszlása lakóhelyeik típusa szerint 1998 Besorolás Összes háztartás Saját tulajdon Főbérlet Albérlet 1000 %-ban 1 szem. háztart 12.109,5 23,8 71,3 4,9 2 szem. háztart 11.535,5 46,3 52,7 1,0 3 v. több szem 10.946,5 52,7 46,6 0,6

háztart. Háztartások 34 591,4 40,5 57,3 2,2 összesen Háztartások havi nettó bevétele 1000 DM alatt 1327,7 17,6 70,9 11,5 1000-2499 DM 10.515,3 24,6 71,8 3,6 2500-4999 DM 14.571,3 41,4 57,4 1,2 5000 DM v. 6621,5 65,3 34,2 0,5 több Forrás: Német Szövetségi Statisztikai Hivatal A német lakásállomány megoszlása az épület építési évének megoszlás szerint 1998 (1000 lakásszámban) Németo. Korábbi NyÚj tartományok és Németo. Kelet-Berlin 37.050,3 29.686,9 7363,4 Összlakásállomány Épült 3441,3 2268,1 1173,2 1990-ig 2561,6 1773,1 788,5 1901-1918 4972,1 3541,2 1430,9 1919-1948 17.885,7 15.860,3 2025,5 1949-1978 3970,9 3028,9 942,0 1979-1986 1188,7 849,4 338,7 1987-1990 908,6 803,0 105,6 1991-1993 2121,9 1562,8 559,1 1994 után A 1949-1978 között épült a német lakásállomány 48,27%-a, ebből a korábbi Ny-No. területén 53,43%, a K-német területeken pedig a teljes állomány 27,51%-a. Vagyis a teljes állomány 29,6%-a elaggott, 77,9%-a pedig

elöregedett vagy felújításra érett, ezen belül a korábbi Szövetségi Köztárs. területén a lakások 25,5%-a elöregedett, 79%-a érett meg legalább a felújításra. Ugyanez az arány a korábbi keleti területen 46,1% és 73,6% Német lakásállomány megoszlása a lakások mérete és az egy főre jutó m2 nagysága szerint (1998) Németo. Korábbi NyÚj tartományok és Németo. Kelet-Berlin 2 86,7 89,7 73,5 Lakásméret m 39,3 40,8 32,8 1 főre jutó terület 2 m 2,2 2,2 2,2 1 lakásra jutó szem. száma Az átlagos lakásméret 2000-ben 84,6 m2 volt, ami 1998 óta (84,02 m2) lényegében változatlan, ugyanez mondható el az 1 főre jutó lakóterület nagyságáról is. Ez 3 év alatt 38,4 m2-ről 2000-re 39,5 m2-re növekedett. Az átlagos német lakás pedig a statisztikai hivatal felmérései szerint 4,4 helyiségből áll. 2002-ben sem várható a német építőipar fellendülése, leghamarabb 2003-ban indulhat meg a növekedés - derül ki a német építőipari

szövetség elemzéséből. A Németországban vállalkozó magyar cégeket is érinti a német építőipari recesszió. A nyomott alvállalkozói árak egyre kevésbé teszik nyereségessé a németországi vállalkozást. Ráadásul az engedélyeket kiadó német munkaügyi hatóságok újabb és újabb előírásokkal emelik a kelet-közép-európai kormánymegállapodásokban rögzített feltételek között kinn tevékenykedő cégek költségeit. Mindamellett a magyar vállalkozók 2002 folyamán is ki tudják használni a rendelkezésükre álló munkavállalói kontingenst, amely éppen az építőipari dekonjunktúra miatti munkanélküliségi rátanövekedés következtében 2002-re tovább csökken, és az építőipari szerelési tevékenységet nem számítva a havi 6000 fős munkavállalói szint alá esik. Városépítés a kapitalizmus kifejlődésének idején Magyarországon Az 1848-79-es forradalom leverése után az abszolutista császári hatalom megerősödik, de

a forradalom előtti helyzetet már nem lehet teljes mértékben visszaállítani: a feudális uralkodó osztály kénytelen az uralmat az osztrák nagyburzsoáziával megosztani. Ausztria kapitalista fejlődését elősegíti Magyarország forradalom utáni újabb kifosztása. A vámhatárok 1850-ben bekövetkezett eltörlése folytán a fejlettebb osztrák ipar és kereskedelem korlátlanul uralkodik a magyar piacon, s gátolja Magyarország kapitalista fejlődését. E gátló körülmények ellenére, ha rendkívül lassan is, de megindul a hazai kapitalizmus fejlődése, amelynek alapja a jobbágyfelszabadítás, az 1848-49-es szabadságharc vívmánya. A magyar ipar fejlődése kezdetben egyrészt erőteljesen a közlekedés fejlődésével, másrészt a mezőgazdasággal és az élelmiszeriparral kapcsolatos (malmok, szesz- és cukorgyárak stb.) Nagyrészt ezek is osztrák vállalkozások, és az olcsó munkaerőre és nyersanyagra támaszkodnak. A porosz-osztrák háború

(1866) következtében meggyengült Ausztria nem képes a gyarmati viszonyokat Magyarországon fenntartani, az osztrák nagyburzsoázia hatalmának fenntartása céljából engedményekre is hajlandó, és kiegyezési tárgyalásokat kezd. A magyar uralkodó osztály megint nem tudja megragadni a függetlenség kivívására kínálkozó alkalmat, és 1867ben az osztrák birodalom dualisztikus állammá, Osztrák-Magyar Monarchiává alakul. A kiegyezés eredményeképpen a hazai kapitalizmus fejlődésében és a polgári államberendezés kialakításában bizonyos fejlődés mutatkozik. A külföldi tőke beáramlása, a nagyarányú vasútépítés, a mezőgazdasági konjunktúra a gyáripar kifejlődéséhez és a mezőgazdaságban a kapitalista gazdálkodás kialakulásához vezet. Csak 1891-98 között 1500 új gyárat alapítanak, és 1898-ban már 2364 gyár jellegű ipartelep működik az országban. Az iparban továbbra is a mezőgazdasági jellegű iparok dominálnak, az

önálló magyar vámterület hiánya továbbra is akadályozza a magyar gyáripar teljesebb kibontakozását. Megindul a kartellek képződésének folyamata is, fokozódik a bankok ipari tevékenysége, és az ország gazdasági életében vitt szerepük mind nagyobbá válik. A magyar munkásosztály rendkívül rossz szociális viszonyok között él, és politikai érettségéről mind nagyobb mértékben tesz bizonyságot. Az évszázad végén megélénkülnek a munkás- és agrárszocialista mozgalmak. E keretek között a XIX század második felével intenzív városodási folyamat és jelentős városépítés indul meg, amelyben Pest-Buda jár az élen. A város lakossága igen gyorsan szaporodik, és húsz év alatt - 1850-70 között - majdnem megkétszereződik. A gazdasági, kulturális és politikai élet itteni koncentrálódása hatalmas építési tevékenységet indít el, amely részben új kormányzati, ipari városrészek kialakulásához vezet, részben a

meglevő városrészek nagymértékű, a társadalmi viszonyokhoz alkalmazkodó átépítésében nyilvánul meg. Budapestet 1870 és az első világháború között évtizedenként 150-200 ezer szegény, mezőgazdaságból menekült ember „szállta meg”. Könnyű elképzelni, hogy lakbérfizető képességük szinte a nullával volt egyenlő. A XIX század harmadik harmadának budapesti közigazgatása számára azonban az országhatárokat nem ismerő kolerajárványok éppenúgy jelentkeznek, mint Londonban. Az európai munkamegosztásba való gyors bekapcsolódás és általában a politikai szalonképesség miatt is lehetetlen lett volna, hogy a közigazgatás az építésügyi-egészségügyi szabályozással kivárja az iparfejlődés azon fokát, amely már a munkásság számára lehetővé teszi az egészséges lakások bérének kifizetését. Lényegében ugyanarról a folyamatról van szó, mint amely az egész gazdaságot érintette. A fiatal polgári állam az

európai munkamegosztásba való bekapcsolódást az ipartámogatás rendszerével látta szükségesnek erősíteni. A társadalom szalonképességét és a termelők legalább járványoktól megóvott kondícióját az építési szabályzattal próbálta biztosítani. Az ipartámogatás forrásai az adók és az államkölcsönök voltak. Az elfogadható lakáshelyzet kialakításának forrása pedig a vállalkozóknak nyújtott adókedvezmények és kölcsönök - de végső soron magas lakbérek fizetésére kényszerítése útján maguk a lakásbérlők pénzeszközei. Ami Budapesten 1870 óta épült, az nagyrészt ma is látható. Talán mondhatjuk, hogy ma már e lakások nagyobb része elavult. De ha 1870 vagy a századforduló például alföldi vagy szlovák szegényparasztjára, zsellérére gondolunk, akik kétszer olyan magas napszámbért kaptak Budapest építkezésein, malmaiban, gyáraiban, min a mezőgazdaságban, nyilvánvaló, ahhoz mégis túl keveset kerestek,

hogy egy-két szoba-konyhás - minimálisan 20 m2 nagyságú - (így határozta meg az építkezési szabályzat) lakást béreljenek. Nem véletlen, hogy a tárgyalt korszakban a lakáskérdés kutatói az építési szabályzat szigorúságát kritizálva e diszkrepancia feloldására tettek kísérletet. Ez ugyanis nem engedte meg az úgynevezett könnyűszerkezetes, faszerkezetes, ideiglenes lakások, épületek építését, nem tette lehetővé a város belső részeiben a telkek 85%-on túli beépítését stb. A kereslet és a kínálat közelebb hozására történt kísérlet akkor is, amikor menhelyek és szükségbarakkok építését, pontosabban ilyen „férőhelyek” szaporítását javasolták, mert - így szólt erről Gerlóczy Károly 1893-as jelentésében - „vizsgálataim alkalmával mindenkor teljes megelégedéssel győződtem meg arról, hogy e faépületekben (ti. melyeket a város az 1885-ös kolerajárvány idején hirtelen felépített) a

legkedvezőbb egészségügyi állapotok voltak miként e lakásokban rendszerint szegény és így rendesen nem jól táplált egyének tartózkodtak kénytelen vagyok teljes hitelt adni azon tapasztalatomnak, hogy a faépületek, ha bennük egyébként a rend és a tisztaság fenntartatik, az egészségre nem ártalmasak.” A kereslet és kínálat közelítését lettek volna hivatva a magánerőből épített szükséglakások is szolgálni. Azoknak, „ akiknek viszonyaiknál fogva nincsen bútoruk, nem kívánnak teljesen önállóan magukban lakni, de szeretnék, ha olcsó, egészséges, tiszta s viszonylag kényelmes lakásban, másod- vagy harmadmagukkal lakhatnának, ahol csekély, talán csak egy kis bőröndben tartott holmijukat is biztonságba helyezhetnék.” „ azok pedig, akik vágyat, hajlandóságot is éreznek, sőt akarnak is önállóan, egyedül, családjukkal külön kis lakásokban lakni, ha a lakás évi bére jövedelmük ezen célra felhasználható

részét túl nem haladná, azok számára a magánvállalkozást kellene olcsó kislakások építésére szorítani.” Látnunk kell tehát, hogy a városépítészet és a közigazgatás a megfelelő fizetőképes kereslet hiánya miatt már a XIX. század utolsó évtizedeiben két tűz közé került Egyrészt az európai társadalmi és egészségügyi normák, másrészt a budapesti építészet politikai és gazdasági jelentősége oda vezetett, hogy általában a normák kerekedjenek felül a népesség igényein mégpedig úgy, hogy közben az építése tőke „ne meneküljön el”. Ennek a feszültségnek állandósuló kifejeződése volt az úgynevezett bérlő-albérlő-ágybérleti rendszer kialakulása. Ugyanis a népesség kb 30%-a csak családját idegen személyekkel kiegészítve tudta a keresetének így is 25-45%-át kitevő lakbért kifizetni. Ez jelent meg a lakbérfertályok idején tapasztalt „nagy népvándorlásokban” is, amikor a lakbérleti

szerződések megkötésének időpontjában - Nagy Lajos szavaival élve - „szinte az egész város költözött”, többnyire olcsóbb lakásokba. Amikor pedig a feszültség az elviselhetetlenségig fokozódott, mint például 1909-1910-ben, és a „lakók sztrájkjában” nyert kifejezést, vagy ahogy a két világháború alatt a tartalékokkal alig rendelkező lakosság lakbérfizetési képtelensége már-már a frontokon lévő hadsereg „kedélyállapotát veszélyeztette” - akkor a közigazgatás hathatós beavatkozásra kényszerült. A lakbérstop felállítása súlyos következményekkel, az építési tőke elmenekülésével járt. Pedig az ingatag iparhoz képest az építkezés szerény, de általában biztos jövedelmet jelentett. A városépítés kényszerű - korai - szabályozása, melyet napjainkban túlszabályozásnak szoktunk nevezni, jó eszköznek bizonyult a város viszonylag korszerű, egyenes vonalú építészeti fejlődéséhez. Általa

elkerülhetővé váltak az olyan zsákutcák, amelyeket az európai nagyvárosok nem tudtak elkerülni. Ugyanakkor nagy kárt szenvedett a városi népesség, melynek alsó és középső rétegei még viszonylag kiegyensúlyozottabb gazdasági periódusokban sem voltak képesek a megtakarításra. Nem tudtak - ahogy akkoriban mondták - „máról holnapra jutni”. E történeti fejtegetések után talán érthetővé válik az az állításom, hogy a magántőke felszámolását politikai célként kitűző szocialista rendszer a városi népesség korlátozott akkumulációja miatt is rákényszerült arra, hogy a lakásgazdálkodást központi kézbe vegye. Mindemellett, ahogy korábban sem, 1945 után sem lehetett figyelmen kívül hagyni a városépítészeti igazgatás fontosságát, mely piaci körülmények között is (különböző mértékű) központi igazgatást, beavatkozást jelent. A városi bérházak államosításával az állam magára vállalta a korábbi

bérháztulajdonosok gazdasági szerepét, vagyis azt, hogy tőkéje, valamint a lakások bérbe adásából származó jövedelmek állandó forgatásával karbantartja, a változó lakásnormákhoz igazítja a korábban felépült lakásokat, és ugyanezen forrásokból újakat is épít. 1945 után az állam a jövedelemelosztás új rendszerének kialakításával, a lakásra, oktatásra, egészségügyre fordítandó fokozott jövedelemelvonással politikai feladatokat is vállalt: kivonva a háztartási döntések köréből e fontos létfeltételek megvásárolhatóságának lehetőségeit, a korábbinál egyenlőbb és állandóan javuló lakáshelyzet ígéretében. A lakásmobilitást ösztönző és gátló tényezők A lakásmobilitást ösztönző folyamatok, a lakásrendszer merevsége ellen ható főbb tényezők a következők:  a kilencvenes években a privatizáció a mobilitási folyamatok felgyorsulásának irányába hatott: 1990-ben még 720 ezer

önkormányzati lakás volt az országban, 1990 elején már csak 220 ezer, tehát ebben az időszakban 500 ezer lakás került a bennlakók tulajdonába, akik közül sokan eladóként jelenhettek meg az ingatlanpiacon  paradox módon a magas fenntartási költségek - amelyek a családok szempontjából kedvezőtlen jelenségként értékelendők - kedvezően hatnak a lakásmobilitási folyamatokra, ugyanis az alacsonyabb jövedelmű rétegeket elmozdulásra ösztönzik, erősítik a lefelé irányuló mobilitást, a „privatizációs ajándék” továbbértékesítése révén  hasonló a hatása annak is, hogy a háztartások nagy része jövedelmi szintjének nem megfelelő lakásszínvonalon él és a jövedelmükhöz képest értékes lakásban lakókat a költséges lakásfenntartás a lakáskínálaton belül lefelé, míg a magas jövedelműeket jobb lakás iránti igényük a felfelé mozgásra ösztönzi. A lakásmobilitást gátló tényezők, a lakásrendszer

rugalmatlanságának jelei a következőkben mutatkoznak meg:  a lakásmobilitás egyik legfőbb gátja a lakásszektor kedvezőtlen tulajdonosi szerkezete, a bérlakásszektor hiánya, így azok lakáskereslete kielégítetlen marad, akik egyéni igényük vagy anyagi helyzetük miatt bérlakást választanának  az ingatlanügynöki és közvetítői hálózat nem elég megbízható, előfordulnak visszaélések, bűncselekmények, csalások  a lakásépítések (s ezen belül a bérlakásépítések) alacsony száma is oka a korlátozott mobilitási lehetőségeknek  a bérleti szektor fejlődését szinte semmi sem ösztönzi: az állami kedvezmények az első önálló közös lakás megszerzéséhez nyújthatók, tehát aki már rendelkezik lakással és tovább szeretne lépni, régi lakását el kell adnia hogy megfeleljen a lakástalanság kritériumának, ugyanis csak ebben az esetben jogosult támogatásra - pedig esetleg bérbe adhatná másoknak (azok, akik

lakásváltoztatást terveznek, nagyobb részben - 56 százalékuk - eladnák jelenlegi lakásukat, illetve 41 százalékuknál a család többi tagja továbbra is használná azt, és mindössze 1 százalék adná bérbe lakását a továbbiakban)  a támogatási rendszer maga is gátolja a mozgásokat a lakásrendszerben, hiszen a támogatások hosszú időn keresztül csak az új lakásokhoz kötődtek és a használt lakások közötti mozgások még mindig csak csekély mértékben támogatottak  a lakásmobilitás továbib akadálya a lakásfinanszírozási rendszer korszerűtlensége: nehéz a hitelhez jutás, a rászoruló háztartások jövedelmük alapján sok esetben hitelképtelennek minősülnek  a mobilitást gátolhatja az a jelenség is, hogy azok, akik jövedelmi szintjükhöz képest jobb lakáskörülmények között élnek, nem egy másik lakásba való elmozdulásra törekednek - mert nincs elég pénzük, nem tudják eladni a lakást, félnek a

lebonyolítástól stb. -, hanem a jelek szerint, sokkal inkább az elért lakásszint megőrzését kívánják fenntartani, akár nagyobb áldozatok árán is  a lefelé történő mobilitás akadálya az olcsóbb, kisebb lakások viszonylagos drágasága és hiánya, az irántuk fellépő nagy kereslet miatt: a többlakásos épületekben egy 60 m2-es lakás fajlagos értéke 58 ezer, egy 30 m2-es lakásé 85 ezer forint volt 1999-ben  a jövedelemhez viszonyított magas lakásár ugyancsak gátolja a mozgást a lakásrendszerben  az elmozdulást nehezítik a lakásárak jelentős területi eltérései, a lakásárak súlyos akadályát jelentik a felfelé való elmozdulásnak, jobb környékre való költözésnek: ugyanolyan minőségű lakások között régiónként, településenként többszörös árkülönbség mérhető: további probléma az olcsó lakások területi koncentrációja. Mindezek a körülmények a mobilitási folyamatok élénkítésének

szükségességét igazolják. A hazai mobilitás tényleges mértéke messze elmarad a Nyugat-Európában szokásostól, Angliában például az 1980-as években évente lakást változtatott a háztartások 10 százaléka, s legalább 3 évente lakást változtatott a népességnek több mint fele. Ezzel szemben nálunk egy ember élete folyamán átlagosan 2,7 lakásban lakik, azaz még kétszer sem költözik (az Európai Unió országaiban 7 körül mozog ez az adat). Egyes álláspontok szerint a munkanélküliség is csökkenthető lenne, ha a lakásrendszer rugalmasabbá válna, nagyobb lenne a bérlakásállomány aránya, ezáltal egyszerűsödnének a munkahelyválasztással kapcsolatos költözés feltételei. A munkanélküliség egyik okának éppen a lakásállomány merevségét tartják, mivel a lakásmobilitás korlátozottsága a munkaerőpiac rugalmasságát is csökkenti. Végül nem elhanyagolható az a szempont sem, hogy a mobilitás ösztönzi a lakásállomány

minőségének megőrzését, javítását, ugyanis a beköltözés évében az esetek jelentős hányadában a lakásokat felújítják, korszerűsítik. E munkálatok elvégzése nagyrészt a költözéssel, tulajdonosváltással függ össze. A mennyiségi lakáshiány megszűnésével ma már nem az önálló lakás hiánya jelenti a legsürgetőbb lakásproblémát, sokkal inkább gondot jelent a családok számára a lakáspiacon belüli mozgás, továbblépés. A mobilitás nagyobb lehetősége a családok számára lehetővé tenné, hogy rugalmasabban tudjanak alkalmazkodni az életciklusváltozásokhoz, s ne csak az életciklus kezdeti szakaszában, házasságkötéskor, illetve a gyermekek megszületésekor váltsanak lakást, hanem a későbbi igényekhez (gyermekek növekedése, felnőtté válása, kiválása, illetve egyéb változások bekövetkezése) is alkalmazkodni tudjanak lakásviszonyaik. A lakásrendszer rugalmatlansága, a lakáspiaci alkalmazkodás

nehézségei mind a lefelé, mind a felfelé való mobilitást akadályozzák valamennyi családi életciklusban. 1996-ban Csizmady Adrienne tanulmányozta a „lakótelepi társadalmi problémát: A téma időszerűségét mi sem indokolja jobban, mint az, hogy a lakótelepi életformával kapcsolatos problémák egyre inkább előtérbe kerülnek. Úgy tűnik, hogy Kelet-Európában az 1990-es években zajlik le az a folyamat, ami Nyugat-Európában egy évtizeddel korábban. Például Németországban a lakótelepi problémák sokkal korábban és sokkal élesebben mutatkoztak meg, mint nálunk. A szakmai közvélemény már az 1980-as évek elején felfigyelt a lakóteleppel kapcsolatos társadalmi és környezeti problémák súlyosbodására. Ennek jeleként többnyire főleg az ugrásszerűen szaporodó üres lakásokat és a fokozódó szegregációt szokták említeni. Mivel a lakótelepi lakások a lakásállomány jelentős részét teszik, ki, ezért a problémákat nem

lehetett egyszerűen e telepek lebontásával megszüntetni. Alternatív megoldásokkal kísérleteztek, és ma már a városszociológiai irodalomból is láthatjuk a folyamat következményeit. Sőt, a német szakirodalomban egyre gyakrabban olvashatunk olyan tanulmányokat, melyek a középés kelet-európai lakótelepek problémáinak feltárásával és az ezekhez kapcsolódó lehetséges megoldásokkal foglalkoznak (Internationales1992, Groβiedlungen 1994). Bár a lakótelepek társadalmi státusának csökkenésére nálunk is sok jel mutat, a budapesti lakótelepeket nem lehet automatikusan a szegények telepeinek nevezni. A nagymértékű lakáshiány miatt Magyarországon nem nagyon volt példa arra, hogy lakótelepi lakások hosszabb ideig üresen álltak volna, mert kiadhatatlanok vagy eladhatatlanok. Az 1990-es évekig nem volt látható a fizikai és társadalmi leromlásnak olyan nagy fokú és gyors tendenciája, mint Nyugaton. Ennek ellenére az egyre szaporodó - és

a sajtóban időről időre felbukkanó - problémák és a lakótelepi lakásállomány nagysága miatt is érdemes a kérdéssel részletesen foglalkozni. Lakótelep-rehabilitáció Németországban Németország keleti tartományaiban 1989 óta szubvenciók, hitelek és adókedvezmények formájában 2600 milliárd márkát költhettek panellakások felújítására és a környezet rendezésére. Mára gyakorlatilag minden második otthont átalakítottak Kelet-Németországban nemzetközi összehasonlításban is nagyon sok a panellakás. Az 1989es fordulat után ezért külön stratégiát dolgoztak ki, hogy az emberek el ne meneküljenek az előre gyártott épületekből. Parkolóhelyeket, parkolóházakat építettek, zöld felületet, játszótereket létesítettek, szabadidőközpontokat alakítottak ki, lakásokat nyitottak össze, erkélyt, télikertet csináltak a lakásokhoz. A programban részt vevők a szokásos 6,5 helyett 4 százalékos kamatra, tízéves

futamidővel vehettek föl állami hitelt, amely ráadásul adókedvezményekkel is kiegészült (beruházás esetén 40 százalékot lehetett leírni az adóalapból). 1999-től egy új törvény a bérlőknek ad hasonló támogatást A lakásszövetkezetek és más gazdasági társaságok, amelyek az ingatlankezeléssel foglalkoztak, abban lettek érdekeltek, hogy a lehető legalacsonyabb bérleti díj mellett a maximális komfortot biztosítsák. Noha a panelépület fűtéséhez elvileg kétszerte több hőre van szükség, mint egy téglaháznál, a felújítás után a volt NDK-ban a fűtésköltséget sikerült harmadára csökkenteni, s jelenleg a gázfűtéssel azonos díjjal üzemel (a bérleti díj 20 százaléka megy fűtésre). Drezdában a bérleti díj három év alatt négyzetméterenként három év alatt 30-40-ről 15-20 márkára csökkent, s megszűnt a lakáshiány. Lakáspiac ma Magyarországon Tovább csökkent az új lakáshoz kapcsolódó kiegészítő,

valamint a jelzálogalapú, általános kamattámogatású jelzáloghitelek kamata. Emellett a használt lakásokra felvett kölcsön után is igénybe vehető adókedvezmény. Idén várhatóan tovább nő a lakásvásárlási illetékkedvezményt igénybevevők köre. Nem fogja vissza az építkezési kedvet a fővárosban az új lakások iránti kereslet csökkenést, ami azt jelenti, hogy a várható profitot még elégnek ítélik a szereplők. Tény azonban az is, hogy egyre több, elsősorban kisebb építőipari vállalkozás, amely maga végezte a fejlesztést, kivitelezést és az eladást is, csődbe ment, eladatlan lakásokat hagyva maga után. Lakásoknál az IRR 10% körül alakul Ma egy lakásberuházás jónak mondható, ha a kivitelezés végéig a lakások 50%-a elkel. Ezt a fizetőképes kereslethez igazítva úgy lehet elérni, ha csökken a lakásár, azaz a lakás területe, minősége. A következő két-három évben a megvásárolt lakások méretének

csökkenése várható, s a ténylegesen birtokba vett új otthonok száma sem éri el a 40 ezres határt. Ennek az az oka, hogy a legerőteljesebb kormányzati beavatkozások ellenére sem képes a kereslet túljutni egy bizonyos korláton a jelenlegi életszínvonal mellett. Magas hitelkamat, csökkenő állami támogatás jellemezte a lakásépítések finanszírozását, ez a helyzet azonban az utóbbi két évben gyökeresen megváltozott. Az előregyártatott lakóépületek aránya a múlt évben elérte a 15 százalékot, 2000-ben ez csak 10 százalékot tett ki ÉVOSZ felmérése szerint. A Baudata felmérése szerint ez valamelyest kevesebb, de vitathatatlanul növekszik az újépítésű készházak aránya Magyarországon. Ausztriában és Németországban az új lakások 50-60 százaléka könnyűszerkezetes, előregyártott technológiával készül, amit nálunk készháznak is neveznek. Amerikában szinte csak ezzel a technológiával építenek lakásokat. A hazai

lakóépületek több, mint 50 százaléka felújításra szorul. A Széchenyi-terv lakásprogramjának tájékoztató anyaga szerint országosan évente 70-144 milliárd forintot kellene felújításra és karbantartásra költeni ahhoz, hogy ne következzen be további értékcsökkenés a lakásszektorban. Ha ehhez hozzászámítjuk a korszerűsítési igényt, amelyet részben a hatékonyabb energiagazdálkodás szükségessége, részben a megfelelő komfortfokozat kialakítása indokol, éves szinten további 100-150 milliárd forintra lenne szükség. Egyes kerületekben inkább egyéb nagyberuházásokra, például közműfejlesztésre igényeltek támogatást. A pénz megközelítőleg harminc százalékát, azaz 20-40 milliárd forint közötti összeget igényelne ebből a budapesti lakások felújítása. Mintegy ötvenezer lakásban nincs fürdő- és mosdóhelyiség, megközelítőleg nyolcezerben pedig vízöblítéses WC sem ezek esetében felújítás helyett már csak

rehabilitációról lehet szó. A társasházakban található lakások megközelítőleg egynegyedét sürgősen fel kellene újítani, hogy normális emberi lakhatásra alkalmassá váljanak. Jelentős felújítási igényt hordoz az a csaknem százezer panellakás is, amely húszévesnél, és a körülbelül húszezer, amely harmincévesnél idősebb. Míg ma Magyarországon megközelítőleg a lakásépítésen belül az új építések és a felújítások aránya 60-40%, addig Nyugat-Európában 50-50%. Ezért várhatóan nálunk arányaiban nő a felújítások, fenntartási célú beruházások aránya. A hozzánk bekerült projekt adatok alapján 2002-ben is várhatóan 28.000 lakás épül Magasak az építési telkek vásárlásához felvehető hitelek. A 18-20 százalékos kamatszint azonban az ilyen előre gondolkodástól mindenki visszariaszt. A parcellázott építési telkek piaca a kínálat gyors megduplázódása miatt kínálativá alakult. A majdani családi ház

felépítéséhez pedig a telket vásárlók 60-70 százaléka igényelné a kamattámogatott hitelek valamely formáját. Új építésű lakások: A KSH jelentése szerint 2001. I negyedévében a természetes személyek építették fel a lakások 76%-át, míg a vállalkozók 19%-ot, addig most 66%-26% az arány (a többit önkormányzatok építették). Az átlagos lakásméret csökkent, ebben a negyedévben 96 m2 volt Területileg Budapesten 47%-kal nőtt a használatba vett lakások száma és 11,7%-kal csökkent az új lakásépítési engedélyek száma, ami túlkínálatra vezethető vissza. Az egész országot tekintve 19,7%-kal nőtt a használatba vett lakások száma és 2%-kal csökkent a kiadott új lakásépítési engedélyek száma. Magánerős építkezések saját, családi kivitelezéssel: Vállalkozó lakásépítkezések: Budán az átlagos lakásméret: 63-69 m2, átlagos eladási ár 20-21 millió forint (30 m2-180 m2ig) Pesten az átlagos lakásméret: 50 m2

alatt, átlagos eladási ár 11-13 millió forint (30 m2-120 m2-ig) Bérlakásépítések: 2002-ben várhatóan 7500 bérlakás épül, az MSZP programjában évente 5000-10.000 állami segítséggel épülő bérlakás terve szerepel Várhatóan a felújítás egyre nagyobb volumenű lesz az új építés kárára. A felújítás/új építés aránya jelenleg 40/60 körül van, míg az EU-ban 50/50 az arány. A birtokunkba került adatok szerint körülbelül 28.000 lakást vesznek használatba 2002-ben Növekedés irányában 1. az EU csatlakozás közeledtével nő a betelepülni szándékozók száma 2. várhatóan nő a bruttó átlagkereset és jelentősen nő a közalkalmazottak bére 3. nő a lakástakarék pénztáraknál lejáró szerződések értéke Csökkenés irányában 1. elfogyott a hazai fizetőképes kereslet 2. csökken a népesség 3. választások körüli bizonytalanság és változás 4. jelenleg külföldi nem vásárolhat lakást Budapesten A

magyarországi csaknem négymilliós lakásállományból legalább hat-nyolcszázezer lakás lebontásra, illetve teljes felújításra szorul. A lakóépületek nyílászáró szerkezeteinek állapotfelmérése szerint a teljes szerkezetállomány műszaki és hőtechnikai állapota 87 százalékban nem megfelelő, vagyis 37 millió négyzetméternyi ajtót és ablakot kellene belátható időn belül korszerűsíteni, amely több, mint hárommillió családot érint. A lakóépületek 89 százalékában a falak hőszigetelése nem megfelelő, ezen belül 2,1 millió lakás, azaz a lakásállomány jóval több, mint fele kifejezetten gyengén hőszigetelt. Jelenleg legalább 600-800 ezer lakás szorul lebontásra vagy teljes felújításra. A hárommillió magyar családból 1,1 millió szeretne változtatni lakáshelyzetén, ez pedig csak úgy sikerülhet, ha az új lakások építése mellett megnövekszik a lakásmobilitás is, azaz megvalósul egy többlépcsős otthonhoz

jutási modell. Az építési hitelállomány az 1997-es 150 milliárd forintról a tavalyi év végére elérte a 350 milliárd forintot. A 2000 július 1-jével elindult állami támogatású bérlakásprogram hatására országszerte több, mint 8300 lakás építése kezdődött el, melyre évtizedek óta nem volt példa. Az idén 40-45 milliárd forintnyi lakáshitelt helyeznek ki a hazai lakás-takarékpénztárak. A lejárt futamidejű szerződéseknél az előtakarékoskodók mintegy 70 százaléka igényli a kölcsönt betétje mellé - derül ki piaci összesítésekből. A szféra szereplői közül az OTP Ltp várhatóan mintegy 40 ezer, a Fundamenta és a Lakáskassza-Wüstenrot egyenként 22-25 ezer darab ügyfélszerződés alapján fizethet ki kölcsönt. A negyedik, később indult pénztár, az Otthon az év végén kezdheti meg hiteleinek nyújtását. A 3 érintett lakástakarék (Fundamenta, Lakáskassza, OTP Ltp.) az idén együtt 25-26 milliárd forint, 2002-ben

75 milliárd, 2003-tól pedig évi 110-120 milliárd forint kiutalást teljesíthet ügyfeleinek. Az idén piacra kerülő 25-26 milliárd forint 50-60 ezer szerződésből származik, amelyek átlag értéke 700 ezer forint körül van. Mivel ezt ingatlanba kell fektetni, még nem lehet tudni, hogy mely szegmensben fog megjelenni. Az összeg nagysága - 2 gyermekes család esetében is csak 2,8 millió forint - azt sugallja, hogy valószínűleg lakáskorszerűsítésre, vagy telekvásárlásra fordítják majd az így megkapott összeget a befektetők. A lakóparkok kivitelezésével, illetve az elkészült lakások eladásával foglalkozó cégek mind szélesebb körben kényszerülnek áraik csökkentésére, kiegészítő szolgáltatások nyújtására. Különösen érzékenyen érinti ez a tendencia a 30 millió forintot meghaladó értékű lakóingatlanok keresletét, hiszen illetékmentesség is megszűnik. ezen értékhatár felett az állami támogatás és

Lakáspiaci táblázatok Magyarországon jelenleg 4 millió 61 ezer lakás van. Ennek körülbelül fele nem összkomfortos, 88,4%-a vízvezetékkel ellátott, azonban csak 44,1% csatornázott. Lakásépítés, lakásmegszűnés Épített lakások száma Budapest Város Község Megszűnt lakások száma Budapest Város Község Előző év azonos időszaka= 100,0 Épített lakás Megszűnt lakás 2000 Negyedév 2001 2002 I. 2622 II. 3121 III. 3368 IV. 12475 I. 3973 II. 4209 III. 5494 IV. 14378 I. 4756 499 1256 867 528 706 1334 1081 1094 529 1450 1389 904 1379 5720 5373 3527 546 2166 1261 817 865 2082 1262 995 1175 2747 1572 1213 1848 6690 5840 3547 802 2684 1270 672 119 255 154 169 558 367 140 439 325 274 1874 1379 95 429 293 144 423 428 61 564 588 246 1575 1726 62 490 120 100,8 107,1 96,9 104,7 92,2 93,6 127,1 106,3 151,5 154,7 134,9 91,0 163,1 134,2 115,3 100,6 119,7 82,3 Forrás: KSH Területi egység Budapest Pest Közép-Magyarország

Fejér Komárom-Esztergom Veszprém Közép-Dunántúl Győr-Moson-Sopron Vas Zala Nyugat-Dunántúl Baranya Lakásállomány 2000. január 1. 1000 darab 824 376 1200 159 119 145 423 161 103 117 381 157 Épített lakások száma 2000-ben 3113 4583 7696 691 430 730 1851 1283 606 754 2643 726 Somogy Tolna Dél-Dunántúl Borsod-Abaúj-Zemplén Heves Nógrád Észak-Magyarország Hajdú-Bihar Jász-Nagykun-Szolnok Szabolcs-Szatmár-Bereg Észak-Alföld Bács-Kiskun Békés Csongrád Dél-Alföld ÖSSZESEN 133 97 387 283 132 89 504 211 169 209 589 228 167 183 578 4061 646 479 1851 940 495 287 1722 1340 662 1625 3627 1037 567 589 2193 21583 Lakásmutatók 1999-ben Ország 1000 főre Saját jutó tulajdonban lakássűrűség élők aránya % 390 54,7 369 64,5 466 50,6 467 61,2 399 54,3 433 308 80,0 396 47,0 Ezer főre Ezer főre Összes új jutó önk. jutó lakás (ezer építésű új magánépítésű fő/ lakás) lakás új lakás 2,25 4,67 6,91 Ausztria 0,03 3,87 3,91 Belgium

0,86 1,81 2,67 Dánia 0,20 4,30 4,49 Finnország 0,48 4,63 5,11 Franciaország 0,12 7,23 7,35 Németország 0,82 7,84 8,66 Írország 1,90 3,99 5,89 Hollandia 0,51 0,96 1,47 Svédország 335 65,9 0,04 3,25 3,29 UK Magyarország* 395 91,6 0,3 1,9 2,2 0,49 0,88 1,37 Csehország 298 61,3 0,14 1,54 1,67 Lengyelország *2000-es adatok. (A lakások 80%-a komfortos és összkomfortos) A fenti táblázat visszatükrözi azt a szakemberek által ma régóta ismert tényt, hogy Magyarországon nem a lakások száma kevés. A lakások minősége nem megfelelő és ebből táplálkozik a „lakáshiány”. Az országban megközelítőleg 540.000 panellakás és 200000 iparosított technológiával készült lakás van. Felmérések szerint a felújításokra és korszerűsítésekre együttesen mintegy 300 milliárd forintra lenne szükség. Új építési engedélyek lakások engedélyek, száma, db db 1980 89065 1985 72507 1990 43771 1991 33164 29896 1992 25807 28659 1993 20905 23848 1994

20947 27152 24718 39053 1995 28257 30462 1996 28130 30474 1997 20323 23442 1998 19287 30577 1999 21583 44709 2000 28000 47876 2001 28000 40000 2002* Forrás: KSH, prognózis BAUDATA nagyság (m2) 67 79 90 90 93 95 97 99 97 95 96 100 102 96 94 személyek által épített 37 52 70 73 79 86 87 91 92 90 91 92 85 76 66 költség (Eft/m2) 8 12 22 31 36 52 60 73 78 85 94 100 120 134 130 A Széchenyi terv lakásprogramjában szereplő támogatások összefoglaló táblázata: 2001-ben és 2002-ben 70 milliárd forintot terveznek fordítani az újonnan beindított programok finanszírozására. A lakásállomány bővítését támogató alprogram eszközeinek és célterületeinek rendszere Eszközök Célterület Új lakás építése vásárlása esetén a gyermekes családok vissza nem térítendő támogatás igényelhetnek Lakásépítési kedvezmény Adóvisszatérítési támogatás Lakáscélú A támogatás mértéke: 1 gyermek esetén: 200 ezer Ft 2 gyermek esetén: 1200 ezer

Ft 3 gyermek esetén: 2200 ezer Ft Minden további gyermek esetén 200-200 ezer Ft Az új lakások építését terhelő áfá-ra legfeljebb 60%-os, de maximum 400 ezer Ft támogatás igényelhető, ha a lakás mérete nem haladja meg a méltányolható lakásigényt. hiteltörlesztések adókedvezménye Az összevont adóalap adója csökkenthető a pénzintézettel megkötött támogatott lakáshitel törlesztésére fordított összeg 40%-áig, de maximum 240 ezer Ft-ig Kiegészítő Minden házaspár, illetve gyermekét nevelő személy az állami támogatás segítségével legfeljebb 6%-os kamatterhet jelentő hitelt vehet fel új lakás építése, vásárlása esetén. Kiegészítő kamattámogatású hitelt vehet fel gazdasági társaság, egyéni vállalkozó, önkormányzat, közhasznú társaság, amely értékesítés vagy bérbeadás céljából lakást épít. kamattámogatás Energiatakarékossági beruházások és tömbház-rehabilitáció ösztönzését

támogató alprogram eszközeinek és célterületeinek összefoglaló táblázata Panel hitel Az iparosított technológiával épült épületek energia megtakarítást eredményező korszerűsítéséhez felvett hitelhez az állam kamattámogatást nyújt. A támogatás mértéke a kamat 2/3a Energiatakarékossági lakásprogram Lakások, lakóépületek energiatakarékos korszerűsítéséhez a beruházási költség meghatározott százaléka nyerhető el pályázat útján. Iparosított technológiával épült lakóépületek energiatakarékos felújításához az állam pályázatok keretében támogatást biztosít, kiegészítve a tulajdonosok és az önkormányzatok forrásait. Tömbrehabilitációs program Az állam és az önkormányzat a régebben épült és leromlott műszaki állapotú lakótömbök rehabilitációjához támogatást nyújt. Társasházak és lakásszövetkezetek felújítási hitel támogatása A társasházak és lakásszövetkezetek a

lakóépület közös tulajdonú részeinek felújításához az első öt évben 70%, a második öt évben 35% kamattámogatást kapnak. A támogatás igénybevételének feltétele, a felújítási alap előírás szerinti képzése. Helyi támogatás Az önkormányzat kamatmentes kölcsönt, illetve részben vagy egészben vissza nem térítendő támogatást nyújthat lakótelek, vagy lakás vásárlásához, építéséhez, lakás bővítéséhez, korszerűsítéséhez, felújításához. A lakáshitelezés korszerűsítését, a lakáshoz jutás elősegítését és a mobilitás növelését szolgáló alprogram összefoglaló táblázata Általános kamattámogatás Minden magyar állampolgár lakásépítésre, új és használt lakás vásárlására, korszerűsítésére hitelt vehet fel, amelyhez az állam támogatást nyújt. Lakáshitelek mögötti állami garancia vállalása Az állam a pénzintézetek által nyújtott lakáshitelek kockázatának csökkentése

érdekében e hitelek visszafizetésére garanciát vállal. Illetékkedvezmény A 35. évét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzésekor a fizetendő illeték 50%-ára, de legfeljebb 40 ezer Ft-ra illetékmentességet kap. Az új lakás vásárlása illetékmentes. Lakástakarék-pénztárak támogatása A lakástakarék-pénztáraknál kötött szerződésekhez az állam támogatást nyújt. E megtakarítások, illetve hitelek bármilyen lakáscélra felhasználhatók. Lakáscélú megtakarítások adókedvezménye A pénzintézettel megkötött szerződés alapján a megtakarító nevére elhelyezett és elkülönítetten kezelt megtakarítás 20%-a, de maximum 12 ezer Ft/év. Helyi támogatás Az önkormányzat kamatmentes kölcsönt, illetve részben vagy egészben vissza nem térítendő támogatást nyújthat lakótelek, vagy lakás vásárlásához, építéséhez, lakás bővítéséhez, korszerűsítéséhez, felújításához. Munkáltatói

támogatás Adómentesség jár a lakás építéséhez, vásárlásához korszerűsítéséhez adható munkáltatói támogatás után. és A bérlakásszektor részarányának növelését és a rétegproblémák kezelését segítő alprogram Állami támogatású bérlakás program Az önkormányzatok pályázat útján támogatást kaphatnak bérlakásállományuk növeléséhez. A támogatás mértéke 7080% A bérlakás lakbére lehet szociális, vagy költségelvű Köztisztviselők lakástámogatási A köztisztviselők lakhatási gondjainak megoldásához az állam támogatást nyújt. programja Nyugdíjasházak építésének támogatása Az önkormányzat állami támogatást kaphat nyugdíjasház létesítéséhez Fecskeházprogram Az önkormányzat állami támogatást kaphat fecskeház létesítéséhez Egyéb, hátrányos A szociálisan hátrányos helyzetben lévő állampolgárok, köztük helyzetben lévő a cigány lakosság lakhatási körülményeinek

javításához az csoportok támogatása állam támogatást nyújt. Lakásfenntartási támogatás Az önkormányzat a szociálisan rászorulók részére a lakásfenntartási költségek viseléséhez támogatást nyújthat. Adósságkezelés A lakáshitelek tartozását, illetve lakásaik fenntartását megfizetni nem képes családokat támogató program. Akadálymentesítési támogatás A súlyosan mozgássérült személyek részére akadálymentes lakás kialakításának többletköltségeire nyújtható állami támogatás A magyar építőipar továbbra is a nemzetgazdaság húzóágazata. Termelési értéke 2001-ben 1100 milliárd forint körül alakult, míg 2002-ben 1300 milliárd forint körül várható. Egy lehetőség. A háború utáni évek nem megfelelő lakásgazdálkodásának köszönhetően létrejött Európa egyik legrosszabb lakásstruktúrája. Míg az unióban a bérlakások aránya 30-35%, addig hazánkban mintegy 8%, a magántulajdonban lévő

bérlakások száma pedig a teljes lakásállomány 3%-ára becsülhető. Így mindazok, akik nem jutottak önkormányzati bérlakáshoz és nem rendelkeznek elegendő tőkével, albérletbe kényszerülnek. A kevés önkormányzati bérlakás és a nem mindenki számára megfizethető magántulajdonú bérlakás, valamint a szociálisan hátrányos helyzetűek lakásgondjának megoldásán segíthet a Nemzeti Lakásprogram bérlakás-koncepciója. A két világháború között a különböző pénztárak, biztosítási intézetek, bankok építették fel például a Bajcsy-Zsilinszky úti bérpalotákat, s Budapest számos helyén található bérházakat. Ez, valamint számos nyugati példa a bizonyíték arra, hogy egy bérház is üzemeltethető gazdaságosan. Egy üzleti vállalkozást nem lehet összekeverni a szociális problémák megoldásával. A megmaradt bérházak jelenlegi kezelője az önkormányzat A bérlők szociális helyzete miatt olyan lakbérszinten adják ki a

lakásokat, melyből nem telik az épületek karbantartására, felújítására sem. Ennek köszönhetően ezek az épületek rendkívül alacsony műszaki színvonalúak. A bérlakásban élőket két csoportra kell osztani. Az egyik csoport az életmódjából adódóan veszi igénybe (önálló életet kezdő fiatal, változó munkahely miatti lakásbérlő), a másik csoport a szociálisan rászoruló. Az Otthon Európában Nemzeti Lakásprogram a lakbér-támogatási rendszer kialakításával kívánja a magántőkét bevonni a bérlakásépítésbe. A lakbér mértéke akkor megfelelő, ha fedezetet nyújt a beruházási költség megtérülésére, hitelek esetén a banki költségekre, az épület működési költségeire, a felújítási alap képzésére, az amortizációra, a szükséges karbantartások és felújítások elvégzésére és a nyereségre. A szociális helyzetük miatt rászorulók csak egy működőképes lakbértámogatási rendszer mellett

válhatnak bérlővé. Meg kell teremteni a megfelelően rugalmas, átlátható jogi környezetet, a több kormányzati periódusra kiterjedő jogi biztosítékokat, a kiszámítható jogalkalmazási gyakorlatot. Szükséges a kormányzati szervezeti és eljárási feltételek megteremtése is. A lakosság anyagi teherbíró képessége szükségessé teszi, hogy a szociálisan rászoruló állampolgárok lakbértámogatást kapjanak, azért, hogy a magántulajdonban lévő lakásokat is bérelni tudják, valamint azért, hogy az önkormányzatok is a kívánt szintre tudják emelni a lakbéreiket