Gazdasági Ismeretek | Pénzügy » Hitel kisokos

Hitel kisokos Nem érzi magát tökéletesen tájékozottnak a lakáshitelek világában? Ne csüggedjen, összeállításunk célja, hogy segítsen megérteni az első ránézésre bonyolultnak és átláthatatlannak tűnő területet. Rengeteg cég, sokfajta konstrukcióban kínál kölcsönöket. Itt most áttekintjük lépésről lépésre, hogy mit érdemes átgondolni hitelfelvétel előtt, mire van szükség a kedvező hitelbírálathoz, milyen szempontok alapján tudjuk kiválasztani a számunkra legmegfelelőbb hitelt és hitelintézetet. Mekkora adósságot vállaljak? Ha bármelyik bankba betelefonálunk, vagy megnézzük a honlapját, percek alatt kiszámolnak nekünk egy hozzávetőleges összeget a bevallott jövedelmünk alapján arról, hogy mekkora hitelt vehetünk fel, és mekkora lesz a törlesztő részlet. Azonban mielőtt beleélnénk magunkat a dologba és a megadott összeg alapján elrohannánk álmaink házát megtalálni, nem árt leülni egy csöndes sarokba

és végiggondolni néhány dolgot. A legfontosabb: kizárólag mi magunk tudjuk eldönteni, hogy mekkora adósságot tudunk vállalni. Ne hagyjuk, hogy ezt egy banki ügyintéző döntse el helyettünk! Csakis mi vagyunk tisztában pénzügyi helyzetünk minden árnyalatával – vagy még mi sem –, az ügyintéző nem tudhat mindent. Érdemes végiggondolni, hogy álmaink otthonának megszerzésén kívül milyen egyéb fontos céljaink vannak - (például nyugdíj-előtakarékosság, a gyerekek iskoláztása) amire nem ártana szintén félretennünk. Havi költségvetés készítése Hacsak nincsenek jómódú és nagylelkű szüleink, vagy egy gazdag nagybácsink, valószínűleg kénytelenek leszünk meglehetősen nagy összegű hitelt felvenni. Ha az elkövetkező 20 évben nem akarunk reggeltől estig gürcölni a törlesztőrészletek kifizetéséért anélkül, hogy megengedhetnénk magunknak olyan kilengéseket mint egy mozijegy vagy egy éttermi vacsora, akkor alaposan

vizsgáljuk meg a havi költségvetésünket. Készítsünk egy táblázatot, melynek egyik oszlopában a bevételeink szerepelnek (a valós bevételeink, amelyek nem tartalmazzák az esetleges prémiumokat, és azt az optimista feltételezést, hogy a főnök fél év múlva egész biztos felemeli végre a fizetésünket), a másik oszlopba pedig a szokásos kiadásaink kerüljenek. Ideális esetben legalább három, de inkább hat hónapig kellene figyelni a kiadásokat, hogy legyen egy reális havi átlagunk. A kiadások összeírásánál vegyük figyelembe a szokásos tételeken kívül (élelem, ruha, közlekedés, szórakozás, biztosítási díjak, esetleg meglévő hitelek törlesztése), hogy az új lakás rezsije esetleg magasabb lehet, a biztosítás díja is több lehet, emellett ha családi házat veszünk, akkor több pénz kell a szükséges karbantartási, javítási munkálatokra. És persze ne felejtsük el beleszámolni a havi törlesztőrészletet. Hogy valami

pozitívat is említsünk: a lakáscélú hitelek törlesztőrészletének egy része (az éves keresetünk nagyságától függően változó mérték) levonható a személyi jövedelemadóbó – igaz, ezt csak az aktuális évet követő bevallás során tudjuk érvényesíteni. Ne tervezzünk úgy, hogy a kiadásaink az utolsó fillérig felemésszék a bevételeinket! Bármikor felmerülhetnek váratlan kiadások (egy őrült belemehet az autónkba), sajnos manapság könnyen elveszthetjük a munkánkat is egyik napról a másikra, ezért célszerű, ha 3 vagy 6 havi megélhetési költséget tartalékolunk. A hitelfelvétel egyszeri költségeinek számbavétele A kiadások számbavételénél fontos gondolni a hitelfelvétel költségeire is. A havi törlesztőrészletet a kamaton kívül általában kezelési költség is terheli, ezt a törlesztőrészletekkel együtt kell fizetni, annak összege ezt már tartalmazza. Az egyszeri tételek, amelyekkel külön kell számolnunk,

a következők: ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ Hitelbírálati díj Értékbecslési díj Közjegyzői díj Ügyvédi munkadíj Illeték Hitelbírálati díj egyszeri díj (általában kb.50 ezer Ft) Az ELLÁ-nál a hitelbírálati díjat csak közvetlenül a kölcsönszerződés megkötése előtt kell befizetnie az ügyfélnek, amikor már biztos, hogy megkapja a hitelt. Közjegyzői díj mivel közjegyző előtt hitelesített szerződést kell kötnünk, fizetünk a hitelszerződés elkészítéséért a közjegyzőnek (például támogatott hitel esetén, ha nem a közjegyző irodájában történik a hitelszerződés megkötése, 35 ezer Ft 3 milliós hitelösszegig, 40 ezer Ft. 3 és 5 millió között, 48 ezer 5 és 10 millió között, és 55 ezer forint 10 millió felett). Ügyvédi munkadíj Ingatlan adásvételi szerződést érvényesen csak ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva köthetünk. Az adásvételi szerződésért az ügyvédnek általában a vevő fizeti a munkadíjat,

általában az ingatlan vételárának egy százalékát. Egyszerű oknál fogva: az ügyletben a vevő kockázata a nagyobb (a vevő nem lehet tisztában a megvásárolandó ingatlan előéletével, esetleges rejtett kockázataival; a vevő kockázata, ha netán az eladó nem az ingatlan jogszerű tulajdonosa és a többi). Az ügyvéd a megbízó érdekeit köteles képviselni, ezért célszerű, ha a vevő bízza meg és fizeti az ügyvédet. Értékbecslési díj a megvásárolni kívánt ingatlant hivatalos értékbecslővel értékeltetik fel a bankok (30 ezer Ft.) Illeték ne feledkezzünk el a megvásárolandó lakás után fizetendő illetékről sem. (Például használt lakás esetén 4 millió alatt 2%, az afölé eső rész után 6%. Ha az előző lakásunkat egy éven belül adtuk el, akkor az illeték alapja az újonnan vásárolt és a régi lakás különbözete. Tehát csak az után az összeg után kell illetéket fizetni, amennyivel drágább az új lakásunk.

Új lakás esetén 15 milliós határig tart az illetékmentesség a 2005-ös új szabályok alapján.) Hitelbírálat Miután osztottunk, szoroztunk, és már tisztában vagyunk vele, hogy mekkora havi törlesztőrészletet tudunk fizetni, elkezdhetünk tájékozódni a bankoknál a legmegfelelőbb hitel ügyében. Első lépésként mindenhol megvizsgálják a hitelképességünket A jövedelemvizsgálat Jövedelemvizsgálathoz a banknak szüksége van egy munkáltatói jövedelemigazolásra. Azonban ha egy évnél rövidebb ideje dolgozunk a munkahelyünkön, akkor APEH igazolást kell hoznunk az előző egy évről. Amennyiben vállalkozóként tevékenykedünk, az előző két évről kell az APEH jövedelemigazolás, valamint szükséges egy APEH nullás igazolás is, ami azt bizonyítja, hogy nincs köztartozásunk. Ugyanez igaz arra az esetre is, amennyiben Bt beltagok, illetve Kkt tagok vagyunk. Ha rendelkezünk lakossági folyószámlával, akkor a bank az előző havi

számlakivonatot is be fogja kérni (a legtöbb bank ezeken kívül közüzemi számlákat is kér, az ELLA azonban ezektől eltekint). Ezen kívül ki kell tölteni egy hitelkérelmi nyomtatványt, amely alapján a bank pontosan fel tudja mérni pénzügyi helyzetünket, és hogy mekkora kockázatot jelent neki a hitelnyújtás. Olyan hitelváltozat is létezik, ahol nem, vagy csak kisebb mértékben nézik a hiteligénylő jövedelmét. Ilyenkor a hitelbírálatban nagyobb szerepet kap a fedezetként felajánlott ingatlan(ok) értéke. A felvehető kölcsön összegének meghatározása jövedelemvizsgálattal A ténylegesen nyújtható kölcsön összegét általában az alábbi szempontok együttes vizsgálatával határozzák meg: ƒ a kölcsönfelvevő(k) által igazolt jövedelem ƒ a kölcsönkérelemben közölt információk alapján elvégzett ügyfélminősítés eredménye ƒ a fedezetként felajánlott ingatlan(ok) hitelbiztosítéki értéke A hitelbiztosítéki

érték megint egy kis csalafintaságot rejt magában, fontos tudnunk hogy ez az érték az ingatlan forgalmi értékének általában a 80-90 százaléka, a bank értékbecslésétől függően. Magyarországi sajátosság, hogy nagyon sokan a hivatalosan (munkáltatói, vagy APEH igazolás útján) igazolható jövedelmük alapján nem lennének hitelképesek. Számukra is létezik megoldás, amikor a nyújtható kölcsön összegét elsősorban a felajánlott ingatlanfedezet értéke határozza meg. Ez a fedezeti hitelminősítő technika A felvehető kölcsön összegének meghatározása ingatlanfedezet alapján Ennél a módszernél fontos feltétel, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékének legalább a 4 millió forintot el kell érnie. Emellett itt is fontos szempont, hogy az adósnak és az esetleg a kölcsönügyletbe bevont dologi adósnak (ő lehet a Nagyi, amennyiben meg tudtuk győzni, hogy Ő is felajánlja Pasaréti úti lakását fedezetül a

hitelünkhöz.) természetesen szintén hoznia kell az APEH nullás igazolását arról, hogy nincs köztartozása. Fedezeti technika HB 55%-a hitelezhető. Ebben az esetben az ügyfélnek nem kell igazolnia a jövedelmét, csak APEH nullás igazolást kell hoznia minden adósnak és dologi adósnak /dologi adósok azok a személyek, akik különböznek a hitelfelvevőtől, de tulajdonos(társ)ai a fedezetül felajánlott ingatlan(ok)nak/, amellyel bizonyítják, hogy nincs lejárt köztartozásuk. (Erre azért van szükség, mert az APEH követelése az elsődleges, így ha tartozás van feléjük, akkor azonnal "lefoglalhatják" az ingatlant - a bank előtt). A szükséges önerő meghatározása Normál esetben a hitel összege maximum a megvásárolni kívánt ingatlan hitelbiztosítéki értékének 60 százaléka lehet – ha a jövedelem alapú hitelminősítésen „nem verjük le a lécet”. (A fedezet alapú minősítés esetén, mint láttuk, a HB értéke 50,

illetve 40 százaléka lehet a hitel.) A többit önerőből kell összekaparnunk. Jó hír viszont, hogy a szocpol kedvezményként ismert lakásépítési támogatás, illetve a különböző előtakarékossági szerződések – a rájuk vonatkozó feltételek teljesítése esetén – beleszámítanak az önerőbe. Persze ennél a szabálynál is van kiskapu: ha találunk egy lágyszívű nagynénit, vagy nagylelkű rokont, aki hajlandó ingatlanát fedezetként felajánlani, akkor álomlakásunk akár száz százalékát is finanszírozhatja a bank. Ha az összes papírral felfegyverkezve megyünk be a bankba, már sokat tettünk annak érdekében, hogy lerövidítsük a hitelügyintézés idejét. A szükséges dokumentumok a legtöbb banknál a honlapról is letölthetőek, és telefonon is szívesen adnak segítséget, ha a kitöltéssel problémánk lenne. Teendőink sorrendje Mielőtt elvágtatnánk álmaink házát kiválasztani, hasznos, ha kérünk egy előzetes

hitelbírálati vizsgálatot, hogy pontosan tudjuk, meddig mehetünk el. Ha például a bank, pénzügyi adataink alapján csak 3 milliós kölcsönt hajlandó nyújtani nekünk és 4 millió önerőnk van, felesleges a 15 milliós lakások között böngészni. A helyes sorrend tehát nem az, hogy kiválasztjuk az álomlakást, és utána beügetünk a bankba hitelért, hanem fordítva, érdemes előbb megtudnunk, hogy egyáltalán mekkora hitelt vehetünk fel. Az Adósminősítési eljárás és háttere Ha kölcsönadunk a szomszéd Józsiéknak 5 ezret következő hó elejéig, a dolog nem sok kockázatot rejt magában. Nem kell különösen sokat gondolkozni rajta, ha módunkban áll, megtesszük ezt a szívességet. Azonban ha Józsiék 5 milliót kérnének, már alaposabban átgondolnánk a kérdést. Különösen igaz ez a bankra, hiszen az ráadásul nem jótékonysági szervezet, abból él, hogy a rábízott betéteket haszonnal forgatja, vagyis hitelt nyújt az

ügyfeleknek, természetesen jóval magasabb kamattal, mint amennyit a betétekért fizet. A hitelkamat és a betétkamat közti árrés a bank haszna. A banknak érthető módon fontos, hogy a hitelt kamatostól vissza is fizesse az ügyfél, tehát elemi érdeke, hogy alaposan utána járjon, hogy az ügyfél valóban képes lesz-e erre. Ezért szükséges, hogy az adósminősítés során a lehető legpontosabb és leghitelesebb adatokat tudják meg. Ha arról van szó, hogy végre valahára saját lakáshoz juthatnánk, vagy nagyobbra cserélhetnénk a régit, hajlamosak vagyunk túlvállalni magunkat, és mindent megtenni annak érdekében, hogy magasabb összegű hitelhez jussunk. Nem érdemes kockáztatni, a bankok több évtizedes gyakorlat alapján tudják, hogy egy adott jövedelem mellett mekkora törlesztőrészletet lehet vállalni – általában a havi nettó bevétel 30 százalékát –, ne próbáljuk meg becsapni a őket, mert egyrészt úgyis rájönnek, másrészt

ha nem tudunk fizetni és el kell árvereztetni a lakásunkat, az egyik félnek sem érdeke. A bankok általában viszolyognak az árvereztetéstől, nem járul hozzá a jó hírnevük megőrzéséhez, ha egy bank túl sokszor kénytelen ehhez az eszközhöz folyamodni. Ezért általában mindent megtesznek ennek elkerülése érdekében, például az alapos adósminősítéssel és a problémás fizetőképességűnek valószínűsíthető ügyfelek kiszűrésével. Az Adósminősítési eljárás dokumentumai Az adósminősítési eljáráshoz a banknak szüksége van valamilyen dokumentumra, ami az ügyfél jövedelmét igazolja. Ez alkalmazotti munkaviszony esetén egy munkáltatói jövedelemigazolás, egyéb esetekben pedig APEH kimutatásokat kérnek. Ki kell töltenünk egy kölcsönkérelmi nyomtatványt, ami a személyi adatainkon kívűl fontos pénzügyi információkat is tartalmaz, például, hogy mennyi fennálló tartozásunk, rendszeresen fizetendő kiadásunk van.

(Gyerektartás, kártérítés, áruhitel kölcsöne stb) Az adóstársra vonatkozó információkat is itt kell megadni. Az ügyfél minősítés történhet jövedelem és ingatlanfedezet alapján, de csak ingatlanfedezet alapján is. Mindkét esetben szükség van a megvásárolni kívánt ingatlan 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapjára, melyen legalább széljegyként fel van tüntetve a jelenlegi tulajdonosa. Családi ház, ikerház, sorház, és építési telek esetén szükség van az ingatlan 90 napnál nem régebbi helyszínrajzára vagy térképmásolatára is (beszerezhető az illetékes földhivataloknál vagy önkormányzatoknál), és az ingatlan(ok) méretarányos alaprajzára is, a helyiségek és ezek területének feltüntetésével, amely a kölcsönigénylő által is elkészíthető. A bank saját szakértőt küld ki a fedezetül felajánlott ingatlan értékbecslésére, hogy megállapítsa annak hitelfedezeti értékét. Mint már tudjuk, ez a forgalmi

értéknek körülbelül 80-90 százaléka Mielőtt elindítjuk a hitelkérelmi procedúrát, pontosan járjunk utána a követelményeknek, nehogy a nem kevés értékbecslési díj befizetése után derüljön ki, hogy nem vagyunk hitelképesek. Esetleges problémák Több tényező is lehet, ami megakadályozhatja álmaink otthonának megvásárlását, hacsak nem találunk valami megoldást rájuk. Nézzük meg ezeket Nincs elég önerőnk Az önerő az az összeg, amit saját forrásainkból kell előteremtenünk. Minden ügy egyedi és más, ezért általános érvényű becslést nem lehet adni a szükséges önerő mértékére a vételárhoz viszonyítva. Az ugyanis függhet a felajánlott ingatlanfedezetek értékétől, az ügyfél jövedelmétől, továbbá attól is, hogy csak támogatott, vagy támogatott és piaci kamatozású hitelt vegyesen szeretne felvenni az ügyfél. Az ügyek döntő többségében az önerő mértéke valahol a vételár 37-68 százaléka

közötti sávban mozog az egyéni sajátosságoknak, konstrukcióknak megfelelően. Mint már említettük, nemcsak a rendelkezésünkre álló készpénz, hanem az egyéb feltételeknek való megfelelés esetén a lakásépítési támogatás (régebbi nevén szocpol) és a lakástakarékpénztári megtakarítások is önerőnek számítanak. Extrém esetben, megfelelően nagy értékű ingatlanfedezetek esetén akár 0 is lehet a szükséges önerő. Ha nem tudtunk elég pénzt megtakarítani, – ami a mai átlagfizetések mellett nem csoda – és gazdag szüleink vagy rokonaink sincsenek, akik megajándékozhatnának a szükséges tőkével, ugyanakkor a törlesztőrészleteket képesek lennénk fizetni, még mindig megpróbálkozhatunk pótingatlan bevonásával. Ha valakit meg tudunk győzni a családban, hogy kockáztassa a kedvünkért a lakását (nyaralóját, telkét), a bank akár önerő nélkül is finanszírozhatja jövendőbeli otthonunkat. Ilyen esetben viszont, ha

lehet, még gondosabban kell mérlegelnünk a vállalható havi törlesztőrészlet mértékét, hiszen már nemcsak a saját lakásunkat kockáztatjuk!!! Alacsony az igazolható jövedelmünk Ha nem tudunk elég magas havi nettó bevételt igazolni, a bank nem, vagy csak igen alacsony összegű hitelt fog nyújtani. (Mint már említettük, ez Magyarországon nem feltétlen jelent valóban alacsony keresetet.) Ismét érdemes szétnézni a hivatalos bevallások szerint nálunk kedvezőbb anyagi helyzetben lévő rokonaink vagy barátaink között, hátha lesz köztük olyan vállalkozó szellemű angyal, aki kezességet vállal értünk, és készfizető kezesként részt vesz a hitelügyletben. Ily módon, készfizető kezes bevonásával növelhetjük a felvehető összeget. (A készfizető kezes teljes vagyonával korlátlanul felel a mi kötelezettségünkért.) A másik lehetőség, jövedelem vizsgálat nélkül, csak ingatlanfedezet figyelembevételével kérjük a hitelt,

ilyenkor általában a megvásárolni kívánt lakáson kívül még egy ingatlant (akár telket, nyaralót) kér a bank biztosítékként, illetve igazolnunk kell, hogy se nekünk, se adóstársunknak, se a dologi adósainknak nincsen semmilyen köztartozásuk. Hitelfajták Ma már többfajta lakáskölcsön közül választhatunk. Az alábbi fejezet a hitelfajták közti eligazodást könnyíti meg. Lakásvásárlás esetén a következő kínálatból választhatunk: ƒ ƒ Forint alapú hitelek o Kamattámogatásos o Kiegészítő kamattámogatásos o Piaci kamatozású Deviza alapú hitelek piaci kamatozással Csoportosíthatjuk a kínálatot hitelcélok szerint is: ƒ ƒ Lakáscélú hitelek o Építésre o Új lakás vásárlásra o Használt lakás vásárlásra o Korszerűsítésre o Bővítésre o Felújításra Szabad felhasználású hitelek A hiteleket lehet még osztályozni kamatperiódus szerint is: ƒ ƒ Forinthitelek o 1 éves kamatperiódussal o 5 éves

kamatperiódussal o 10 éves kamatperiódussal Deviza hitelek o 3 hónapos kamatperiódussal o 6 hónapos kamatperiódussal o 12 hónapos kamatperiódussal A kamatperiódus azt az időszakot jelenti, amely alatt az ügyleti kamatok nem változnak. A forinthitelek esetén a hosszabb fix kamatperiódus alacsonyabb kamattal jár. Devizahitelek esetén a nagyobb kamat- és árfolyamkockázat miatt lényegesen rövidebbek a kamatperiódus idők. A kamatok pontos mértékét a Hirdetményben tekinthetjük meg. A hosszú (5-10) éves kamatperiódus akkor lehet előnyös, ha az ország gazdasági-pénzügyi helyzete alapján több éves távlatban sem várható, hogy 2-3 százaléknál jobban csökkenjenek a piaci (lakás)hitelkamatok. Ezek bizonyos mértékben együtt mozognak a jegybanki alapkamatokkal, az egy éves kamatperiódus akkor lenne előnyösebb, ha nagy valószínűséggel várhatnánk, hogy a jegybanki alapkamat 1-2 éven belül a mai támogatott lakáshitel kamatok

szintjére, vagy az alá (5-6%) süllyedne. Erre azért ma még nincs túl nagy esély. Kamattámogatásos hitel Az állam a lakáscélú hitelek esetében kamattámogatást nyújt, amennyiben bizonyos feltételeknek megfelelünk. A feltételek a következők: ƒ ƒ ƒ A kölcsön összege használt lakás vásárlásnál az 5, illetve új lakás vásárlásánál vagy építésénél a 15 millió Ft-ot nem haladja meg. Az adósok legalább egyike devizabelföldi. A kamattámogatás maximum a hitelügylet futamidejének első 20 évére vehető igénybe. A kamattámogatásos hitel is két részre oszlik: jelzáloglevél kamat-támogatású hitelre, valamint az úgynevezett kiegészítő kamattámogatásos hitelre. Jelzáloglevél kamattámogatás Itt kisebb az állami kamattámogatás mértéke, mint a kiegészítő kamattámogatásnál, viszont jóval szélesebb körben felhasználható: lakás vásárlásra, bővítésre, korszerűsítésre, építésre. Kiegészítő

kamattámogatás Itt már jelentősebb az állam támogatása (bár a futamidő előrehaladtával csökken a konstrukció mögötti támogatás mértéke). Ez csak új lakás vásárlására és építésére vehető igénybe, de ezekre is csak meghatározott feltételek megléte esetén (pl: az építési engedély első kiadása 1999. január 1. utáni kell legyen, csak házasok, vagy gyermekét nevelő szülő veheti igénybe, stb) Piaci kamatozású hitelek Ha a támogatott hitelként elérhető összeg nem elég, vagy egyéb feltételeknek nem felelünk meg, akkor piaci kamatozású hitelt is igényelhetünk akár a kamattámogatott hitelek mellé is. Devizaalapú hitel A deviza alapú hitel egy devizában nyilvántartott hitel, amit általában a bankok forintban folyósítanak, és az ügyfél is általában forintban törleszt. Ebben az esetben az ügyfelek viselik a kamatváltozás kockázata mellett az árfolyamváltozások kockázatait is, és ebben a konstrukcióban

semmilyen állami kamattámogatás nincs a hitelek mögött. Nem árt tudni, hogy a devizás konstrukciók jóval kockázatosabbak a forinthiteleknél. Egy több millió forintos hitelnél például súlyos ezresekkel terhelheti meg a havi részletet a forint gyengülése. Igaz, erősödő forintnál viszont nyerhet az ügyfél Az árfolyamkockázatnak az euró alapú hiteleknél majd az vet véget, amikor Magyarországon is az euró lesz a nemzeti fizetőeszköz. Ez azonban 2010 előtt egészen biztosan nem fog bekövetkezni A devizakölcsönöknek ráadásul a kamatkockázatuk is nagyobb, a bankok ugyanis többnyire változó, legfeljebb három-hat, maximum 12 hónapra rögzített kamattal nyújtják. Ez viszont komoly rizikót jelent, hiszen szakértők szerint a jelenlegi két százalék körüli piaci eurókamat középtávon (már 2-4 éven belül) akár a duplájára is nőhet. Jelzáloghitel A jelzálogjog célja annak biztosítása, hogy a hitelezintézet az általa

nyújtott a kölcsönt és annak járulékait (mint kamat, kezelési költség stb.) visszakapja Ennek elmaradása, azaz a tartozás nemfizetése esetén a jelzálogjoggal terhelt ingatlan – meghatározott szabályok szerint – pénzzé tehető (eladható) és a vételár a tartozás rendezésére fordítható. A jelzálogjogot, és az általában ennek biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalmat bejegyzik a földhivatali nyilvántartásba. A hitelfelvétel idejét befolyásolja az is, hogy ez mennyi időbe telik, a folyósítást ugyanis csak a bejegyzés után kezdik meg a bankok. A legmegfelelőbb hitel kiválasztása A futamidő A hitel futamideje az az időszak, amely alatt részletekben visszafizetjük a hitelt a kamatokkal együtt. A hitel fajtájától függően 5-20, illetve 5-30 év között választhatunk Az állam azonban csak 20 évig nyújt kamattámogatást. Minél hosszabb a futamidő, annál alacsonyabb a havi törlesztőrészlet, azonban

hosszú távon annál több kamatot fizetünk. A kamatperiódus A kamatperiódus az az időszak, amíg a bank nem változtat az ügyleti kamatokon. A periódus végén a bank emelheti vagy csökkentheti a kamatokat az akkor érvényes Hirdetmény szerinti szintre. Ez támogatott lakáshiteleknél lehet egy, öt, illetve tíz év is Fontos lehet még, hogy szeretnénk-e előtörleszteni, vagy sem. A legtöbb bank a részleges előtörlesztést büntető felár nélkül (ami a fennálló hiteltartozás valahány százaléka) csak a kamatperiódusok fordulónapján engedi meg. Ha ez fontos nekünk, dönthetünk úgy, hogy 1 éves kamatperiódust választunk (annak ellenére, hogy az "drágább"). A fordulónapi előtörlesztésnek is van díja, de általában feleakkora, mint a más időpontban való előtörlesztésnek. A hiteltanácsadó Egyre több helyen találkozhatunk hiteltanácsadók hirdetéseivel, akik segítséget ígérnek kedvező kamatozású kölcsönök

felvételéhez. Ha valóban jó szakembert sikerül találnunk, akkor segítségével nem kevés időt és pénzt spórolhatunk meg. Azonban nem árt észben tartani, hogy a hiteltanácsadó kedvessége és jó modora ellenére nem a barátunk, hanem egy üzletember, aki munkájáért jutalékot kap, tehát valószínűleg nem tőle fogjuk megtudni az általa kínált hitelprogram esetleges árnyoldalait. Díjazását általában attól a banktól kapja, amelynek a termékét értékesíti, de azért fontos előre tisztázni, hogy munkájáért milyen juttatást kér. Minél több hitelintézettel áll kapcsolatban az ügynök, annál nagyobb esély van a valóban kedvező változat kiválasztására. A megfelelő hitelintézet kiválasztása Habár egy lakáshitel kiválasztása kevésbé élvezetes, mint egy új, csinos ruha megvásárlása vagy egy nyári utazás feletti töprengés, azonban jelentős összegeket spórolhatunk meg, ha gondosan döntünk a megfelelő

hitelintézetről. Minél nagyobb összeget igénylünk, annál nagyobb lehet a megtakarítás vagy a veszteség, ha jól vagy rosszul választjuk ki a hitelintézetet. De természetesen, aki csak kisebb összegű hitelt engedhet meg magának, még kevésbé van abban a helyzetben, hogy kedvezőtlen pénzintézet választásával pénzt dobjon ki az ablakon. A döntés előtt tanulmányozzuk át az összes lakáshitelt nyújtó pénzintézet ajánlatát. A kínálatot megnézhetjük az interneten, vagy felhívhatjuk az ingyenes hiteltanácsadó vonalakat. A járulékos költségek és hatásuk Fontos, hogy ne csak a kamatok mértékét, hanem az egyéb járulékos költségeket is vegyük figyelembe. A kamatok és kezelési költségek közötti különbségekre sokan nem figyelnek, pedig komoly eltéréseket okoznak a hitelek költségeiben. A kedvezményes lakáshitelekre jellemző alacsony kamat + kezelési költség konstrukciókat sokan hajlamosak úgy értékelni, hogy

egyszerűen összeadják a két értéket és ezt tekintik meghatározónak. A megközelítés csak látszólag helyes - a kezelési költségek ugyanis más súllyal szerepelnek a hitel költségei között. A kezelési költség trükkje Az alapvető különbséget az okozza, hogy míg a kamatot mindig az adott hónap elején még fennálló tőketartozásra vetítik a bankok, addig a kezelési költséget általában az év elején fennálló tartozásra számítják fel, ezáltal sokkal nagyobb költséget képvisel. Egy konkrét példán bemutatva: ha 5 millió Ft hitelt veszünk fel, akkor a kamatot az első hónapban az 5 millió Ft-ra fizetjük. Az ezt követő hónapokban azonban már a tőketartozás csökken a befizetett részletekből a tőketartozásra jutó részekkel. Így a kamatot is hónaprólhónapra egyre kisebb összegekre kell kivetíteni A kezelési költséget viszont - mivel az év elején fennálló tőketartozásra vetítik - az első 12 hónapban egységesen

az 5 millió Ft tartozás után fizetjük, havi bontásban. Tehát akkor is, amikor valójában már ennél kisebb tőketartozásunk van. Láttunk már azonban olyan banki „kínálatot” is, ahol a kezelési költséget a teljes futamidő alatt a teljes tőkére vetítve számolják ki! Ilyen esetben egy látszólag alacsony kamat mellett is magas törlesztőrészletet kapunk végeredményül. Mire jó a THM? A kezelési költség magyarázatból is látható, hogy a kamathoz egyszerűen hozzáadva a kezelési költség mértékét – általában – nem vonhatunk le következtetéseket a hitelek teljes díjaira vonatkozóan. Az egyes termékek összehasonlítása megfelelő módon csak a THM mutató alkalmazásával lehetséges. A Teljes Hiteldíj Mutató (rövidítve THM) azt hivatott szolgálni, hogy egyetlen, könnyen értékelhető számmal - de az összes felmerülő díjat, kamatot figyelembe véve - mutassa meg a fogyasztónak, hogy a felvett hitele mekkora költségekkel

jár. A THM mutató feladata, hogy kiszűrje azokat a tényezőket, melyek a hitelfelvételt drágábbá teszik, és ezáltal a fogyasztót megtéveszthetik. Számoljunk! Egy kis számolással megmutatjuk, mekkora eltérést tud okozni a kezelési költség a hitel értékelésében, a ma jellemző feltételek mellett: Egy 2,75% kamatláb + 2% éves kezelési költség konstrukció az egyéb felmerülő költségek figyelmen kívül hagyása mellett, 10 millió Ft hitelösszeg és 240 hónap futamidő esetén 70 883 Ft-os havi törlesztő részletet és 6,03%-os THM-et eredményez. A kezelési költség és a kamat összeadásával 4,75%-os kamatlábat kapunk, ezzel számolva, változatlan egyéb feltételekkel, 64 622 Ft-os havi törlesztő részlet és 4,86%-os THM adódik. A különbség, amely nem kevés - 6 261 Ft a havi törlesztésben és 1,17% THM alapon -, tisztán a kezelési költség és a kamatláb eltérő jellegéből, számítási módjából adódik. A járulékos

díjak jellege és hatásuk A másik fontos tényező, amit a kezelési költségeknél nem szabad figyelmen kívül hagyni, az a díj jellege. Általában százalékos mértékben adják meg, de egyes bankok minimum és maximum értéket is meghatároznak a díjhoz, aminek következtében jelentősen módosulhat a fizetett kezelési költség, és ezáltal a THM is. A fenti 10 millió Ft-os példánál maradva, a 2%-os éves kezelési költség az első évben 200 000 Ft-ot jelent, ha azonban a díjat maximálják mondjuk 120 000 Ft-ban, akkor csak 120 000 Ft-ot, azaz havi 10 000 Ft-ot kell kifizetnünk. A THM értékét ez a változás a 6,03%-os értékről 4,78%-osra csökkenti, a havi törlesztés díját pedig 70 883 Ft-ról 64 217 Ft-ra. Példáinkból jól látszik, hogy bár a bankok első pillantásra közel azonos feltételekkel kínálják kedvezményes lakáshiteleiket, az apró eltérések több ezer forintos különbséget tudnak okozni a havi törlesztő részletekben.

Érdemes tehát utánanézni a pontos THM értékeknek, például a Gazdasági Rádió, és www.fivahu honlapon az aktuális összehasonlító táblázatból A személyes tájékozódás szerepe Ha sikerült leszűkítenünk a kört két-három potenciális jelöltre, akkor érdemes személyesen is tájékozódnunk a kiválasztott intézeteknél, mennyire udvarias, készséges az ügyintéző, milyen a hitelbírálati eljárásuk, mekkora önrészt várnak el az ügyféltől, stb. Mindenhol kérhetjük a várható törlesztőrészlet kiszámolását. Érdemes rákérdezni, hogy van-e előtörlesztési lehetőség, ha van, milyen időpontokban és mekkora költséggel. Nem árt rákérdezni arra sem, hogy a kezelési költséget hogyan számolják ki, mi a számítás alapja. Refinanszírozás - hitelkiváltás A többség úgy gondolja, hogy a refinanszírozás egy bonyolult, ködös pénzügyi fogalom, pedig az egyetlen különbség a refinanszírozás és a lakáskölcsön között

csak annyi, hogy előbbi során nem történik tulajdonátruházás, mint egy ingatlaneladás esetén. A refinanszírozást az üzleti életben arra szokták használni, hogy egy meglévő hitelt kiváltsanak egy újabb, kedvezőbb feltételekkel felvett hitellel. Azaz a régi, kedvezőtlen feltételű hitelösszeget fizetik vissza az újabb, kedvezőbb feltételekkel felvett hitelből. A refinanszírozás művelete a bankoknál azt is jelentheti, hogy az általuk kihelyezett hiteleket nem saját forrásból finanszírozzák, hanem más pénzintézetekkel refinanszíroztatják – például a lakáshiteleket egy jelzálogbankkal. Emiatt mi itt inkább a hitelkiváltás fogalmat fogjuk használni az ügyfél és a bank közötti viszonylatban felmerülő, közgazdaságilag refinanszírozásnak nevezhető műveletre. A hitelkiváltás okai Költségcsökkentés A leggyakoribb cél a megtakarítás, egy új kedvező kamatozású hitellel kiválthatjuk a régi magasabb kamatú

kölcsönünket, nem kevés pénzt megspórolva. Kifizetéseink átütemezése Ha egy rövidlejáratú kölcsönünk épp a futamidő végéhez közeledik, azonban nem vagyunk abban a helyzetben, hogy kifizessük a tartozást, újabb, hosszabb lejáratú hitellel kerülhetünk ki a slamasztikából. Abban az esetben, ha rövid kamatperiódusú (1-3 havonta változó) hitelt vettünk fel, és nem akarunk minden éjjel azon idegeskedni, hogy mikor szökik az égbe a kamat, nyugalmunk érdekében kiválthatjuk egy hosszabb időre rögzített (1- 5- vagy 10 évre) kamatperiódusú kölcsönnel. Zárszó helyett. Mielőtt refinanszírozásra adjuk a fejünket, érdemes átgondolni, hogy az új hitel kedvezőbb kamatai valóban ellensúlyozzák-e a hitelcsere során felmerülő pluszköltségeket. Arról sem szabad elfeledkezni, hogy a szabadfelhasználású hitelek törlesztőrészletei után nem jár adókedvezmény, mint a támogatott lakáshitelek esetében. Reméljük, a Hitel kisokos

Önnek is segített, hogy megtalálja az egyéni igényeinek és lehetőségeinek leginkább megfelelő hitelkonstrukciót